Transformation d'une maison d’habitation et déductibilité des travaux des revenus fonciers

Contexte de l'affaire

M. et M^meA sont associés, chacun à hauteur de la moitié du capital, de la SCI A. P. soumise au régime fiscal des sociétés de personnes.

La SCI a acquis, le 30 août 2013, un immeuble à usage d’habitation pour la somme de 133 000 euros.

Elle fait figurer un résultat déficitaire, au titre des années 2014, 2015, 2016 et 2017, eu égard notamment à des dépenses de travaux.

L’administration fiscale a constaté que les travaux ayant porté sur le seul bien s’élevaient à 134 755 euros en 2014, 90 977 euros en 2015, 641 euros en 2016 et 2 503 euros en 2017.

En réponse à une demande complémentaire, la SCI a indiqué qu’aucun permis de construire ni déclaration n’avait été demandé ou effectuée préalablement à la réalisation de ces travaux.

Ceux-ci consistaient en la création de quatre logements au sein de l’immeuble préexistant. 

L’administration fiscale a remis en cause la déduction et notifié les conséquences de ce redressement à la SCI.

Les dépenses engagées et la nature des travaux, ne présentaient pas le caractère de dépenses déductibles (Article 31 du CGI code général des impôts).

Par une seconde proposition de rectification, l’administration s’agissant des revenus fonciers a mis à la charge du foyer fiscal les cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales assorties de la majoration de 10 %.

Après une réclamation rejetée, M. et M^me A, demandent au tribunal de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles ils ont été assujettis.

Selon l’instruction les travaux réalisés par la SCI ont eu pour objet de transformer une maison d’habitation en un ensemble de quatre appartements dotés de parties communes.

Ces travaux ont consisté

« en le démontage de cloisons et d’une façade de cheminée, en la pose de cloisons supplémentaires, de plafonds sur suspente, de blocs portes et de portes, de matériaux d’isolation, d’équipements de cuisine, de salle de bain et de cabinets, et en des prestations de maçonnerie, de peinture, de plomberie et d’électricité. »

Des factures font état de travaux de nettoyage, d’élagage, de construction d’une entrée, de création d’un parking et de pose de boîte aux lettres, et raccordement des appartements créés aux réseaux téléphonique et d’eau courante.

Ces travaux

- N’ont pas entrainé la création de nouveaux locaux d’habitation,

- Ni n’ont apporté une modification importante au gros œuvre de l’immeuble,

-Ni n’ont augmenté le volume ou la surface habitable de celui-ci.

L’administration fait valoir que, eu égard à leur ampleur, ces travaux équivalaient à des travaux de reconstruction.

Elle se prévaut de différents éléments, du rapport entre le coût des travaux et coût d’acquisition du bien et, plus généralement, que ces travaux auraient entraîné une restructuration de l’ensemble de l’immeuble.

« Les circonstances que ces travaux ont conduit à l’augmentation du nombre d’unités d’habitation, qu’ils ont affecté le cloisonnement intérieur de l’immeuble et qu’ils ont entraîné des coûts supérieurs au double du prix d’acquisition de l’immeuble ne sont pas de nature à les faire regarder, par leur ampleur, comme équivalent à des travaux de reconstruction. »

Pour l’administration les travaux d’électricité, de plomberie, de raccordement aux réseaux et d’élagage, peuvent être regardés comme déductibles.

Les dépenses pour la réalisation des travaux doivent être regardées comme des dépenses d’amélioration, déductibles pour la détermination du revenu foncier net (article 31 du CGI).

Donc M. et M^me A sont fondés à soutenir que c’est à tort que l’administration fiscale a remis en cause, la déductibilité de ces dépenses.

Décide :

Article 1er : M. et M^me A sont déchargés des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu auxquelles ils ont été assujettis au titre des années 2015, 2016 et 2017 et des pénalités correspondantes.

Article 2 : L’Etat versera à M. et M^me A la somme de 1 500 euros en application de l’article L.761-1  du code de justice administrative.

(...)

Commentaire de LégiFiscal

Pour le TA, les travaux de transformation ne sont pas de nature à les faire regarder comme des travaux de reconstruction non déductibles des revenus fonciers.

Pour le TA, les dépenses engagées pour la réalisation des travaux doivent être regardées comme des dépenses d’amélioration, déductibles (article 31 du CGI).