Cession temporaire d'usufruit et prorogation : sort fiscal des cessions
Contexte de l'affaire
La SCI (Société Civile Immobilière) TT exerce une activité de location de terrains et autres biens immobiliers, et a fait l'objet d'une vérification de comptabilité.
A l'issue de ce contrôle, l'administration a transmis à la SCI une proposition de rectification.
M.B. associé s'était placé sous le régime d'imposition des plus-values des particuliers.
Pour l'administration le gain issu de l'opération de " prorogation " d'usufruit temporaire réalisée en 2015 par la SCI TT était imposable selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu comme des revenus fonciers.
Rejet de la réclamation préalable.
Par un jugement le TA (Tribunal Administratif) de Strasbourg a rejeté la demande.
En appel
En sa qualité d'associé de la SCI, M. B. est personnellement soumis à l'impôt (article 8 du CGI).
Le 1er septembre 2004, la SCI a cédé à la SARL (Société à Responsabilité Limitée) TAB 48 un usufruit temporaire sur un ensemble immobilier à compter du jour de l'acte et pour une durée de onze ans.
Par acte notarié du 26 août 2015, les deux sociétés conviennent par convention, de " proroger " cet usufruit pour une durée supplémentaire de six ans à compter du 1er septembre 2015 en contrepartie de la somme de 120 000 euros.
Cette opération a été réalisée à titre onéreux.
L'usufruit repart pour une nouvelle période de six années à compter du 1er septembre 2015, soit à une date à laquelle l'usufruit cédé temporairement avait pris fin.
Dans ces conditions :
- La première opération réalisée le 26 août 2015, est intervenue postérieurement à la date du 14 novembre 2012 retenue par la loi du 29 décembre 2012 pour l'application du dispositif spécial, et doit être regardée comme constituant la première cession du nouvel usufruit à titre temporaire au sens et pour l'application de l'article 13-5.
L'article 13-5 du CGI (loi du 29 décembre 2012) et applicable aux cessions à titre onéreux d'un usufruit temporaire intervenues à compter du 14 novembre 2012 :
" 1°. Pour l'application du 3 (…) , le produit résultant de la première cession à titre onéreux d'un même usufruit temporaire (…) est imposable au nom du cédant, personne physique ou société ou groupement qui relève des articles 8 à 8 ter, dans la catégorie de revenus à laquelle se rattache, au jour de la cession, le bénéfice ou revenu procuré ou susceptible d'être procuré par le bien ou le droit sur lequel porte l'usufruit temporaire cédé. / (...) ".
La fiscalité des plus-values immobilières réalisées par les particuliers est fixée par les articles 150 U à 150 VH du CGI.
« Par suite, c'est à bon droit que l'administration a inclus le produit de la cession de cet usufruit dans le résultat de la SCI Tam-Tam et a soumis M. B... à l'impôt sur le revenu à hauteur de la quote-part des revenus fonciers correspondant à ses droits dans la société. »
Décide :
Article 1er : La requête de M. B... est rejetée.
(…)
Commentaire de LégiFiscal
Pour la Cour la prorogation d'une cession temporaire d'usufruit réalisée après le 14 novembre 2012 devait être regardée comme constituant la première cession du nouvel usufruit à titre temporaire au sens de l'article 13-5 du CGI.
La loi de finances rectificative pour 2012 a modifié les modalités d’imposition à l’impôt sur le revenu du produit résultant de la cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire.