Marchand de biens et BIC : Qui doit apporter la preuve que le bien vendu constituait la résidence principale ?

Contexte de l'affaire

M.A. qui exerçait la profession d'agent immobilier et dirigeait plusieurs sociétés, dont il était associé, opérant dans le secteur de la construction et de l'immobilier, a fait l’objet, d’une vérification de comptabilité et d'un examen contradictoire de sa situation fiscale personnelle portant sur les années 2013, 2014 et 2015.

A la suite de ces contrôles, l'administration a estimé, au vu des opérations d'achats et reventes de biens immobiliers, que l’intéressé exerçait une activité occulte de marchand de biens dont les opérations relèvent de la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) pour l'impôt sur le revenu (1° de l'article 35-I du code général des impôts).

M.A. a été assujetti, à des compléments d'impôt sur le revenu résultant de la réintégration dans ses revenus imposables de BIC que l'administration a évalués d'office sur le fondement du 1° de l'article L. 73 du livre des procédures fiscales, et une majoration de 80 % encourue en cas de découverte d'une activité occulte prévue au c de l'article 1728-1 du CGI (Code Général des Impôts)

M.A. a demandé au TA (Tribunal Administratif) de Grenoble de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et des pénalités.

Le TA a rejeté ses demandes.

M.A. relève appel du jugement du TA de Grenoble.

Les bénéfices réalisés à l'occasion de la cession d'immeubles sont imposables à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC, si elles sont réalisées par un contribuable se livrant habituellement à l'activité de marchand de biens (art 35 du CGI).

Sauf pour l'intéressé à établir :

- Que les immeubles vendus avaient été acquis pour des besoins personnels ou familiaux et que leur vente relevait de la simple gestion de son patrimoine personnel.

- Ou que les immeubles en cause constituaient sa résidence principale.

L'application du I de l'article 35 du CGI est subordonnée à la double condition :

• Que les opérations procèdent d'une intention spéculative
• Qu’elles présentent un caractère habituel.

L'existence d'une intention spéculative ne se présume, elle doit être recherchée à la date d'acquisition des immeubles et non à la date de leur cession.

Selon l'instruction, à la suite de la vente de sa résidence en 2013, dont le caractère personnel n'est plus contesté par l'administration, M. A. a acquis, la même année, un immeuble comprenant un local à usage professionnel et deux garages, qu'il a revendu le 12 décembre 2013.

Il a également acquis, en juillet 2014, une maison dans la même commune dont le rez-de-chaussée a été revendu le 9 octobre 2014, le premier niveau le 24 juin 2015 et les combles aménagés le 4 juillet 2015.

Sur une brève période, il s'est livré, à des opérations d'achat et de revente qui suffisent à conférer à ces activités un caractère habituel.

Les délais sont très faibles séparant les achats et les ventes.

Intention spéculative dès l'acquisition des biens : « Il a revendu la maison acquise en 2014 en six lots, dont trois lots de caves, après division et établissement d'un règlement de copropriété établi seulement deux mois après l'acquisition et réalisation de travaux sur deux des lots qui se sont achevés avant juin 2015, »

M.A. doit dès lors être regardé comme s'étant livré habituellement à une activité de marchand de biens justifiant l'imposition du profit tiré de ces cessions dans la catégorie des BIC (1° de l'article 35-I du CGI).

Pour M. A.,

- il soutient avoir fixé sa résidence principale dans la maison acquise en juillet 2014 où il affirme avoir résidé avec sa nouvelle compagne et ses enfants,

- Le rez-de-chaussée est vite vendu pour financer les travaux d'aménagement

- Vente des derniers lots, en 2015, en raison de sa mutation et de celle de sa compagne et s’installer près de ses propres enfants en garde alternée.

Il a porté l'adresse de la maison dans la déclaration de revenus qu'il a souscrite pour 2014, le ministre soutient que le premier étage et les combles de cette maison n'étaient pas habitables

Pour autant, il ne peut être regardé comme apportant la preuve, de l'affectation du bien à sa résidence principale et de la revente de ce dernier pour des motifs purement personnels.

En effet il se borne à ces seules allégations qui ne sont pas démontrées. Il produit bulletins de salaires, déclaration de vol et diverses factures, dont certaines libellées au nom des entreprises qu'il dirige, et factures ponctuelles des travaux engagés.

Par suite, l'administration a imposé l'ensemble des profits tirés de ces cessions dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Décide :

Article 1er : La requête de M. A... est rejetée.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M. B... A... et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique.

Commentaire de LégiFiscal

Lorsqu’un contribuable, se livre habituellement à l'activité de marchand de biens, pour faire échec à l'imposition en BIC, il doit démontrer avoir agi dans une démarche purement patrimoniale, ou apporter la preuve que les biens vendus constituaient sa résidence principale.