Bien vendu et exonération de plus-value : il faut avoir eu l’intention d’y faire son habitation principale

Contexte de l'affaire

Le 6 janvier 2014 M. D. a acquis un terrain, pour un montant de 100 000 euros de la SARL du P dans laquelle il est associé.

Sur ce terrain, qui jouxte leur habitation principale M. et Mme D. ont fait construire une maison d'architecte, d’un montant de 273 915,32 euros, vendue le 26 juin 2015 pour 595 000 euros.

La plus-value immobilière (321 000 euros) a été placée sous le régime d'exonération, au titre de la résidence principale.

Faisant suite à un contrôle sur pièces, le service a remis en cause cette exonération, et notifié les impositions assorties d'une majoration de 10 %.

Sur leur réclamation, l'administration fiscale, les ont déchargés, de la majoration de 10 %.

M.D. et Mme. D. ont demandé au TA (Tribunal Administratif) d'Orléans de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt et de prélèvements sociaux

Le TA a rejeté leur demande.

Article 150 U du CGI (Code Général des Impôts) : " I. - (...) les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu (...). / II. - Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : / 1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession (...) ".

Ils relèvent appel du jugement.

Pour eux :

- Malgré la brièveté de l'occupation, ce bien a constitué leur résidence principale du 1er novembre 2014 au 29 avril 2015 ;

- Ils se prévalent de la doctrine selon laquelle lorsque l'immeuble a été occupé par le cédant jusqu'à sa mise en vente, l'exonération reste acquise si la cession intervient dans des délais normaux.

M. D. exerce la profession de promoteur immobilier, et a déjà réalisé plusieurs opérations immobilières à titre personnel en exonération d'imposition des plus-values immobilières.

Il demeurait à l’adresse en question, lorsqu'après division parcellaire, il fait construire sur la parcelle détachée du terrain de son habitation, une maison neuve dont les travaux de construction débutent avec la déclaration d'ouverture de chantier le 17 mars 2014.

Pour M. et Mme D. ils ont transféré leur résidence principale dans le bien construit, à compter du 1er novembre 2014,

Le bien n'a pas perdu sa qualité de résidence principale du seul fait qu'ils ont libéré les lieux le 29 avril 2015, avant la date de la cession du 26 juin 2015.

Pour l'instruction

La déclaration H1 qui permet de déclarer une construction nouvelle ou une reconstruction s'il s'agit d'une maison individuelle, est déposée le 27 février 2015, et mentionne une date d'achèvement des travaux au 17 janvier 2015.

Le contrat de vente du 26 juin 2015 mentionne une déclaration d'achèvement et de conformité déposée le 2 juin 2015, et des travaux de finition à achever au plus tard le 17 juillet 2015.

Les concernés, qui occupaient une maison sur la parcelle contiguë, acquise le 30 avril 2014 par Mme D. et revendue le 7 décembre 2015, « ne précisent pas les motifs pour lesquels ils ont brièvement occupé la construction nouvelle dont les finitions n'étaient pas achevées. »

Les éléments produits par M. et Mme D. :

• Une assurance habitation souscrite le 1er novembre 2014 à cette adresse et un avis d'échéance de 2015 mentionnant l’adresse comme leur résidence principale
• Un contrat internet mentionnant une activation de box au 5 décembre 2014
• Deux attestations rédigées par les acquéreurs de la maison.

Ces éléments ne permettent pas d’établir le transfert de leur résidence principale dans cette habitation.

Le bien en cause a été mis en vente dès le mois de janvier 2015, et le compromis de vente signé dès le 31 mars 2015.

Même si :

• Les consommations d'eau et d'électricité, également nécessaires à la construction, seraient compatibles avec les données de l'Insee sur la consommation moyenne des ménages,
• Le délai pendant lequel la maison est restée vacante, (fin avril et juillet) peut être considéré comme normal,

Le « service était fondé à considérer que les contribuables n'avaient pas eu l'intention de faire de l'immeuble qu'ils ont vendu leur habitation principale et à leur refuser, pour ce motif, le bénéfice de l'exonération prévue. »

Décide :

Article 1er : La requête de M. et Mme D... est rejetée.
(…)

Commentaire de LégiFiscal

L’administration peut refuser l'exonération au titre de la résidence principale, si elle estime que le vendeur, n’avait pas eu l’intention d’y faire son habitation principale.

Ici, la doctrine selon laquelle lorsque l'immeuble a été occupé par le cédant jusqu'à sa mise en vente, l'exonération reste acquise si la cession intervient dans des délais normaux, cette doctrine ne peut s’appliquer, car le bien cédé ne peut être regardé comme ayant été affecté à leur résidence principale.