SCI taxée à l’impôt sur les sociétés : sous-location meublée et existence d'un bail principal

Contexte de l'affaire

La SCI F, a pour objet social la location de terrains et d’autres biens immobiliers.

Elle a fait l’objet d’une vérification de comptabilité, pour la période allant du 1erjanvier 2015 au 31 décembre 2016.

À l’issue des opérations de contrôle sur place, une proposition de rectification lui a été adressée, portant notamment sur son assujettissement aux impôts commerciaux au regard des conditions réelles d’exploitation de l’activité de location meublée de l’un de ses biens.

La SCI F a saisi la juridiction administrative pour demander la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés.

Sur l’assujettissement de la SCI à l’impôt sur les sociétés :

CGI (Code Général des Impôts) :

Une « société civile donnant habituellement en location des locaux garnis de meubles doit être regardée comme exerçant une activité commerciale au sens de l’article 34 du code général des impôts et, par suite, est passible de l’impôt sur les sociétés par application du 2 de l’article 206 du même code. »

La location de biens nus ne constitue pas, par nature, un acte de commerce.

Pour autant, une telle opération peut, revêtir un caractère commercial lorsqu’il résulte des circonstances particulières, location consentie avec une participation indirecte du bailleur à la gestion ou aux résultats d’une entreprise commerciale exploitée par le preneur

Selon l’instruction

• Un contrat « bail de droit privé – renouvellement », daté du 20 mars 2014, la SCI.F loue à M^meD E B, qui est aussi la gérante de la SCI dont elle est associée à 50 %, différents locaux : un gîte de 100 m² et 5 chambres d’hôtes indépendantes d’une superficie de 30 m² chacune
• M^meE B déclare exploiter en tant que locations meublées
• La SCI déclare les revenus issus de la location meublée dans la catégorie des revenus fonciers.
• Pour elle cette activité de location meublée de chambres d’hôtes a fait l’objet de déclarations en mairie par la titulaire initiale du bail, M^meA E B, puis par M^me D E B

Pour la SCI. F

- L’encaissement direct par elle des loyers tirés de l’activité de location meublée,

- L’absence de recettes locatives au titre du contrat de bail conclu avec M^me E B

- Le transit des charges locatives par le seul compte de la SCI

Par ailleurs :

- Aucun loyer versé par M^me E B, n’a été encaissé au crédit du compte bancaire de la société, alors que ces loyers constitueraient l’unique ressource de la SCI au regard des statuts et des baux fournis.

- Les recettes déclarées sur les déclarations n° 2072-S-Al déposées au titre des années concernées s’élèvent à des montants supérieurs aux montants des loyers.

Il ressort des statuts constitutifs de la SCI, qu’elle entendait, dès sa création, se comporter comme une société commerciale, avec la tenue d’une comptabilité et les documents déclaratifs.

Compte tenu de l’activité commerciale exercée, F devait tenir une comptabilité d’engagement, laquelle n’a pas été présentée

Pour l’existence d’un acte anormal de gestion :

La SCI a accordé à ses deux associés, M. C E B et M^me D E B, la jouissance gratuite d’un bien. Le service établit qu’elle a accompli ainsi un acte anormal de gestion, ne se justifiant par aucune contrepartie.

Selon la majoration de 40 % pour absence de dépôt de déclaration :

Les déclarations n° 2065 n’ont pas été déposées après les trente jours d’une mise en demeure remise en main propre.

C’est donc à bon droit, que le service a assorti les rectifications au titre de l’impôt sur les sociétés de la majoration de 40 % prévue par les dispositions du b. du 1 de l’article 1728 du CGI.

Décide :

Article 1er : La requête de F est rejetée.

(…)

F est la SCI

Commentaire de LégiFiscal

Une société civile donnant habituellement en location des locaux meublés doit être regardée comme exerçant une activité commerciale.

Elle est passible de l’impôt sur les sociétés.

La location de biens ou immeubles nus ne constitue pas, par nature, un acte de commerce.

Pour autant une telle opération peut revêtir un caractère commercial « lorsqu’il résulte des circonstances particulières ».