Plus-value immobilière sur la résidence principale : exonération remise en cause et pénalités pour manquement délibéré

Contexte de l'affaire

Le 21 décembre 2012, M.B. a acquis un terrain à Montmeyran, sur lequel il a fait édifier une maison, qu'il a vendue le 27 février 2014.

La plus-value réalisée à cette occasion a été placée sous le régime de l'exonération prévu au 1° du II de l'article 150 U du CGI (Code Général des impôts).

A la suite d'un contrôle sur pièces, l'administration a remis en cause cette exonération au motif que « cette construction ne pouvait être regardée comme la résidence principale de l'intéressé au jour de la cession. »

M.B. a été assujetti à une cotisation supplémentaire d'impôt sur le revenu et à des prélèvements sociaux, et une majoration pour manquement délibéré prévue au a. de l'article 1729 du CGI.

Il soutient avoir habité cette maison à titre de résidence principale depuis le 30 avril 2013 ; date de l'achèvement des travaux.

M.B. a demandé au TA (Tribunal administratif) de Grenoble de prononcer la décharge du supplément d'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux auxquels il a été assujetti, et des majorations correspondantes.

Le TA de Grenoble a rejeté sa demande.

Il fait appel du jugement

Article 150 U du CGI  : " I.- Sous réserve des dispositions (…) les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. (...) II.- Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : / 1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession (...) ".

L’exonération des plus-values concerne les « biens immobiliers occupés de manière habituelle et effective » par le cédant au jour de la cession.

Ses déclarations de revenus au titre des années 2013 et 2014 mentionnent :

• Une adresse au 1er janvier 2013 rue Frédéric Chopin à Valence, (celle de ses parents)
• Une adresse au 1er janvier 2014 rue Laurencin à Valence, (logement propriété de ses parents).

Donc aucune taxe d'habitation n'a été établie à son nom, pour la maison de Montmeyran, pour 2014.

Par ailleurs

• La date d'achèvement des travaux n'est pas établie
• Les relevés ne font ressortir une consommation électrique qu'à compter de fin octobre 2013
• La facture d'eau fait mention d’une consommation pour la période du 26 octobre 2012 au 17 octobre 2013, (période de réalisation des travaux, ce qui ne permet pas d'attester d'une consommation au titre de l'occupation effective)
• Le contrat d'assurance souscrit le 30 avril 2013 ne justifie pas d’être acquitté de sa cotisation
• Un prêt bancaire pour l'achat du terrain et la construction, ne démontre pas l'occupation effective du bien à la date de la cession.

Le bien ne peut être regardé comme constituant, au jour de la cession la résidence principale de l'intéressé.

C’est donc à bon droit que l'administration a remis en cause l'exonération de plus-value prévue au 1° du II de l'article 150 U.

Sur les pénalités

Article 1729 du CGI : " Les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l'indication d'éléments à retenir pour l'assiette ou la liquidation de l'impôt (...) entraînent l'application d'une majoration de : a. 40 % en cas de manquement délibéré (...) ".

M.B. n'a pas souscrit de déclaration de plus-value immobilière, ni reporter le montant net de cette plus-value dans sa déclaration de revenus.

Celle-ci est, donc entachée d'une « insuffisance déclarative ».

Il s'ensuit que M. B. n'est pas fondé à soutenir que l'administration fiscale ne pouvait faire application de la majoration de 40 % pour manquement délibéré prévue au a. de l'article 1729 du code général des impôts.

M.B. a déclaré à son notaire « être domicilié à l'adresse du bien cédé au jour de la vente, alors qu'il était fiscalement domicilié à une autre adresse, et qu'il n'y avait pas, sa résidence effective à cette date ».

L’administration apporte la preuve, de l'intention délibérée de M. B. d'éluder l'impôt.


Décide :

Article 1er : La requête de la M. B... est rejetée.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M. A... B... et au ministre de l’Économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique.

Commentaire de LégiFiscal

Un faisceau d'indices démontre que le bien vendu ne constituait pas la résidence principale du requérant.

Pour la Cour :

• L’exonération de plus-value immobilière au titre de la résidence principale n'échappe pas à l'épreuve des faits
• Le contribuable qui s'est prévalu de ce régime, tout en sachant qu'il ne pouvait pas en bénéficier, encourt une pénalité de 40% pour manquement délibéré.

L’administration a considéré que M. B. avait commis un manquement délibéré.