Plus-value immobilière, exonération résidence secondaire et logement acquis en remploi

Contexte de l'affaire

Le 3 août 2017 M. A B a cédé, une maison. Dans le cadre de cette vente, il a réalisé une plus-value, et il a acquitté des cotisations d’imposition sur le revenu, de prélèvements sociaux et de taxe sur les plus-values immobilières à hauteur de 32 260 euros.

Estimant que cette cession aurait dû bénéficier de l’exonération prévue par les dispositions du 1° bis du II de l’article 150 U du CGI (Code Général des Impôts), M. B a formé une réclamation préalable pour obtenir la restitution d’une partie de ces cotisations.

Sa réclamation est rejetée.

M. B demande au tribunal de prononcer la réduction des cotisations d’impôt sur le revenu, de prélèvements sociaux et de taxe sur les plus-values immobilières qu’il a acquittées au titre de l’année 2017.

Article 150 U du CGI (Code Général des Impôts) : " I.- () les plus-values réalisées par les personnes physiques () lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers () sont passibles de l’impôt sur le revenu () / II.- Les dispositions du I ne s’appliquent pas aux immeubles, aux parties d’immeubles: / () 1° bis Au titre de la première cession d’un logement () autre que la résidence principale, lorsque le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession. / L’exonération est applicable à la fraction du prix de cession () que le cédant remploie, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale. »

Le CGI exonère d’impôt la plus-value réalisée par un particulier à l’occasion de la première cession d’un bien immobilier qui ne constitue pas sa résidence principale :

- S’il n’est pas propriétaire de sa résidence principale

- Et s’il remploie le prix de cession à l’acquisition de sa résidence principale dans un délai de vingt-quatre mois.

Pour lui :

• Il pouvait demander dans le délai de réclamation, la réduction de l’impôt dont il s’est acquitté s’il a remployé pour partie le prix de cession lors de l’acquisition de sa résidence principale 
• La cession du bien immobilier remplit les conditions d’exonération prévues
• La maison ne constituait pas sa résidence principale
• Il n’était pas propriétaire de sa résidence principale
• Il a remployé, dans le délai de vingt-quatre mois, une fraction du prix de vente à l’acquisition d’un logement constituant sa résidence principale.

Ici le bénéfice de l’avantage fiscal est demandé par voie déclarative, pour autant en principe, le contribuable peut régulariser sa situation dans le délai de réclamation prévu à l’article R. 196-1 du livre des procédures fiscales.

Le code prévoit que l’acte de cession du bien immobilier précise et fasse mention d’un ensemble d’éléments.

Il ne résulte pas des termes des articles du CGI, que la demande doive nécessairement intervenir, à peine de déchéance du droit correspondant, à la date de la cession du bien immobilier.

De même l’objet de cette exonération et les conditions auxquelles elle est assujettie n’imposent pas davantage qu’elle soit nécessairement exercée à cette date.

En l’espèce, M. B aurait omis de manifester, dans l’acte notarié de cession du bien immobilier, son intention de bénéficier de l’exonération prévue par les dispositions prévues au CGI en faisant porter sur l’acte constatant la cession les mentions prévues.

C’est sans incidence sur son droit à obtenir la réduction des cotisations, dès lors qu’il a formé sa demande par voie de réclamation, avant l’expiration du délai prévu.

M. B a cédé, pour la première fois, le 3 août 2017, un bien qui ne constituait pas sa résidence principale.

Il a acquis, le 27 mai 2019, soit dans le délai de vingt-quatre mois, une maison.

Pour justifier de l’affectation de ce bien depuis son acquisition à un usage d’habitation principale, il fait valoir :

- Qu’il y est fiscalement domicilié depuis le 4 juin 2019 avec sa compagne,

- Qu’il a souscrit des contrats d’assurance pour ce bien,

- Qu’il y reçoit par la poste son abonnement à un journal hebdomadaire,

- Qu’il est inscrit dans la commune sur les listes électorales depuis le 20 février 2020,

- Qu’il est imposé à la taxe d’habitation au titre de cette résidence principale.

Par ailleurs, il est titulaire d’un logement de fonction par nécessité absolue de service depuis le 8 mars 2017, compte tenu de ses fonctions de principal.

Il n’apporte pas la preuve, dont la charge lui incombe, qu’il a affecté dès son acquisition le bien à « son habitation permanente et effective. »

Décide :

Article 1er : La requête de M. B est rejetée.

(…)

Commentaire de LégiFiscal

Un contribuable, qui a omis de se placer sous le régime de l’exonération au titre de la "première cession d'un logement autre que la résidence principale", peut demander, la restitution de l'impôt de plus-value payé, dans le délai de réclamation.

L’affectation à la résidence principale doit en principe intervenir dès l’acquisition du logement ou dès l’achèvement de la construction ou des travaux de transformation, pour autant, l'administration admet que l’affectation à la résidence principale soit différée au maximum de :

• Douze mois après l’acquisition du bien en cas d’acquisition d’un bien suivi de travaux
• Vingt-quatre mois après l’acquisition du bien, en cas d’acquisition d’un immeuble transformé en logement.