Immeuble acquis en crédit-bail par une SCI et levée de l'option d'achat : Conséquences fiscales pour les associés

Contexte de l'affaire

La société CM. F., soumise à l'impôt sur les sociétés, est associée à hauteur de 95 % de la SCI (Société Civile Immobilière) LG soumise au régime fiscal prévu à l'article 8 du code général des impôts, (imposition directement dans les mains de ses associés), qui exerçait une activité de sous-location d'un immeuble nu qu'elle avait pris en crédit-bail.

Par acte du 22 avril 2014, la société LG a levé l'option d'achat prévue par le contrat de crédit-bail.

À la suite d'un contrôle sur pièce

L'administration a considéré que l'entrée de l'immeuble dans le patrimoine de la SCI LG amenait un changement de nature de son activité.

La société cessait d'exercer une activité de sous-location :

• Dont les bénéfices relèvent, lorsqu'ils sont soumis à l'impôt sur le revenu, de la catégorie des BNC (Bénéfices Non Commerciaux)
• Pour une activité de location, dont les bénéfices relèvent de la catégorie d'imposition des revenus fonciers.

Pour l’administration fiscale, cela a pour effet de rendre immédiatement imposable la plus-value correspondant à la différence entre la valeur réelle de l'immeuble et son coût d'acquisition.

Donc l'administration fiscale a rehaussé les bénéfices de la société CM. F. à hauteur de la fraction de cette plus-value correspondant à sa quote-part des résultats de la SCI LG. et l'a assujettie à des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés.

La société CM. F. a demandé au TA (Tribunal Administratif) d'Orléans de prononcer la décharge de la cotisation supplémentaire d'impôt sur les sociétés à laquelle elle a été assujettie.

Sa demande est rejetée.

En appel, la CAA (Cour Administrative d'Appel) de Versailles a rejeté l'appel formé par la société CM. F.
Elle se pourvoit en cassation.

Article 218 bis du CGI (Code Général des Impôts) : " Les sociétés ou personnes morales passibles de l'impôt sur les sociétés en vertu de l'article 206 (...) sont personnellement soumises audit impôt à raison de la part des bénéfices correspondant aux droits qu'elles détiennent, dans les conditions prévues aux articles 8, 8 quater, 8 quinquies et 1655 ter, en qualité d'associées en nom ou commanditées ou de membres de sociétés visées auxdits articles ".

Article 238 bis K du CGI :

" I. Lorsque des droits dans une société (…) sont inscrits à l'actif d'une personne morale passible de l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun ou d'une entreprise (…) imposable à l'impôt sur le revenu de plein droit selon un régime de bénéfice réel, la part de bénéfice correspondant à ces droits est déterminée selon les règles applicables au bénéfice réalisé par la personne ou l'entreprise qui détient ces droits (...)

- Dans tous les autres cas, la part de bénéfice ainsi que les profits résultant de la cession des droits sociaux sont déterminés et imposés en tenant compte de la nature de l'activité et du montant des recettes de la société ou du groupement. ".

Les éventuelles conséquences fiscales

Par suite du transfert de propriété résultant de la levée de l'option d'achat d'un contrat de crédit-bail par une société relevant du régime fiscal prévu à l'article 8 du CGI

Elles doivent s'apprécier :

- Pour les associés patrimoniaux en appliquant les règles relatives à la catégorie d'imposition correspondant à l'activité de la société

- Pour ses associés soumis à l'impôt sur les sociétés, en appliquant les règles relatives aux bénéfices industriels et commerciaux. 

Pour la CAA

La SCI L G.

- Exerçait une activité de sous-location d'immeuble nu pris en crédit-bail dont les bénéfices relevaient de la catégorie des bénéfices non commerciaux

- Elle avait cessé cette activité du fait de l'entrée de cet immeuble dans son patrimoine à la suite de la levée d'option d'achat prévue par le contrat de crédit-bail, pour une activité de location du même immeuble, dont les bénéfices relevaient de la catégorie des revenus fonciers

Cette opération rend immédiatement taxable, entre les mains de chacun de ses associés, à hauteur de leur quote-part respective, la plus-value correspondant à la différence entre la valeur réelle de cet immeuble et son coût d'acquisition.

En statuant ainsi, dès lors que la société CM. F. est soumise à l'impôt sur les sociétés, c'est au regard des règles applicables aux bénéfices industriels et commerciaux que la cour aurait dû apprécier les conséquences fiscales du transfert de propriété résultant de la levée d'option d'achat.

En l’espèce, la société CM. F. est fondée à demander l'annulation de l'arrêt qu'elle attaque.

Décide:

Article 1er : L'arrêt du 9 février 2023 de la cour administrative d'appel de Versailles est annulé.
Article 2 : L'affaire est renvoyée à la cour administrative d'appel de Versailles.
Article 3 : L'Etat versera à la société CMM Finances une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Commentaire de LégiFiscal

Par suite du transfert de propriété résultant de la levée de l'option d'achat d'un contrat de crédit-bail par une société, les conséquences fiscales doivent s'apprécier :

- Pour les associés patrimoniaux avec les règles de la catégorie d'imposition correspondant à l'activité de la société

- Pour ses associés à l'impôt sur les sociétés, avec les règles relatives aux bénéfices industriels et commerciaux.