Exonération d'IFI et parts de sociétés de personnes exerçant une activité de location meublée

Contexte de l'affaire

Les époux L sont associés de la SARL L relevant de l’impôt sur le revenu.

La société exerce une activité de location de logements meublés :

• Deux fois quatre chambres dans deux résidences étudiantes séparées
• Onze chambres dans un EHPAD
• Treize appartements et un local commercial équipé dans un bâtiment d’habitation.

Les époux L ont déclaré et acquitté l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) en mentionnant dans leur déclaration d’IFI les parts détenues dans la SARL L.

Ils estiment avoir déclaré ces parts à tort, et adressent une réclamation sollicitant l’exonération de l’IFI des parts détenues au sein de la SARL L sur le fondement de l’article 975, II et V du CGI (Code Général des Impôts).

L’administration fiscale rejette leur réclamation.

Ils assignent la direction régionale des finances publiques d’Île-de-France et de Paris devant le tribunal judiciaire de Versailles.

Pour eux, les conditions posées par l’article 975 du CGI sont réunies pour que les parts détenues au sein de la SARL L. soient exonérées de l’IFI.

• Ils exercent leur activité professionnelle principale au sein de la société et ce de manière effective,
• Retraités ils « participent personnellement, directement et de façon continue à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité de la société, qui est leur seule activité professionnelle ».

Pour l’administration fiscale :

• Ils ne démontrent pas l’exercice effectif de la profession de loueur en meublé
• Ils ne démontrent pas participer activement à la gestion, au fonctionnement et à la recherche de prestataires pour la réalisation de travaux
• Les biens sont éloignés géographiquement et sont exploités par des sociétés gestionnaires
• IIs ne réalisent pas des opérations lucratives leur procurant les moyens de satisfaire aux besoins de l’existence, compte tenu de leurs pensions de retraite.

L’article 975 II de VGI (Code Général des Impôts) indique : « II.-Sont également exonérés les biens ou droits immobiliers mentionnés au 1° de l'article 965 et les parts ou actions mentionnées au 2° du même article 965 représentatives de ces mêmes biens ou droits, lorsque ces biens et droits immobiliers sont affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale d'une société de personnes soumise à l'impôt sur le revenu mentionnée aux articles 8 et 8 ter dans laquelle les personnes mentionnées au premier alinéa du I du présent article exercent leur activité principale.
(…)»

Le BOI-PAT-IFI-30-10-20 du 8 juin 2018 souligne que « le redevable propriétaire des parts d’une société de personnes doit exercer dans cette société son activité professionnelle à titre principal et de manière effective, ce qui suppose l'accomplissement d'actes précis et de diligences réelles ».

En dehors des actes et diligences :

Le caractère professionnel d'une activité est apprécié en fonction d'un faisceau d'indices, tels notamment :
- l'inscription au registre du commerce et des sociétés  
- l'inscription à un organisme professionnel
- le caractère habituel de l'activité
- l'exercice de l'activité procure des ressources lui permettant de faire face aux besoins de l'existence
- l'exercice de l'activité pour son propre compte
- l'existence d'une organisation destinée à réaliser les opérations commerciales (moyens, personnel, matériel,…)
- l'existence d'une clientèle
- l'existence d'une qualification professionnelle
- l'affiliation au régime obligatoire d'assurance maladie des non-salariés des professions agricoles ou non

Les parts détenues dans les sociétés de personnes, soumises à l’impôt sur le revenu ayant une activité de location de logements meublés, sont exonérées de l’IFI sous les trois conditions suivantes :
- le redevable doit exercer, à titre principal et de manière effective, une activité professionnelle de nature lui à procurer les moyens de satisfaire aux besoins de l’existence,
- la société doit réaliser plus de 23.000 euros de recettes annuelles,
- les recettes annuelles doivent représenter plus de 50% des revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Par ailleurs

- Les chambres en résidence étudiante sont gérées par le Groupe Réside Etudes

- Les chambres en EHPAD par la société DOMUS VI

- Les appartements par la société FONCIA

« il n’est pas établi que les demandeurs aient eux-mêmes prospecté pour la réalisation de nouveaux investissements comme ils l’allèguent. »

Pour les chambres étudiantes et des chambres situées dans l’EHPAD, ils ne communiquent aucune pièce permettant de démontrer qu’ils accompliraient des diligences réelles (gestion courante, recherche de nouveaux locataires).

L’éloignement géographique des biens ne permet pas de considérer que les demandeurs assureraient la gestion courante.

Les courriels avec le cabinet d’expert-comptable ne font état que d’échanges ponctuels concernant le suivi comptable.

L’ensemble des éléments ne permettent pas de considérer que les époux L. accomplissent des actes précis, répétitifs et constants ni les diligences réelles pour l’exercice effectif d’une activité professionnelle.

Les conditions pour bénéficier de l’exonération prévue à l’article 975 du CGI ne sont pas réunies.

PAR CES MOTIFS

DECLARE Madame [D] [Y] épouse [L] et Monsieur [K] [L] recevables en leurs demandes ;

CONFIRME la décision de rejet rendue le 8 avril 2021 par la Direction générale des finances publiques, rejetant la demande de Madame [D] [Y] épouse [L] et Monsieur [K] [L] d’exonération d’impôts sur la fortune immobilière des parts qu’ils détiennent au sein de la SARL LOKIMO ;

CONDAMNE Madame [D] [Y] épouse [L] et Monsieur [K] [L] aux dépens ;

(…)

Commentaire de LégiFiscal

Soutenir exercer une activité professionnelle implique de démontrer que les titulaires accomplissent des actes précis, répétitifs et constants et des diligences réelles caractérisant l’exercice effectif.

En l’espèce, outre l’éloignement géographique, un faisceau d’indices ne permet pas de considérer que les époux L. accomplissent des actes précis, répétitifs et constants ni des diligences réelles caractérisant l’exercice effectif d’une activité professionnelle.