Autonomie des terrains et exonération de plus-value immobilière des dépendances immédiates et nécessaires

Contexte de l'affaire

En 2003 M. et Mme A ont acquis une maison d'habitation, et en 2013, deux parcelles attenantes, qu'ils ont revendues en 2018.

A la suite d'un contrôle sur pièces, en 2021, le service a remis en cause le montant de la plus-value imposable sur la cession de la maison et des parcelles.

Par une proposition de rectification du 27 octobre 2021, les époux sont assujettis à des suppléments d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux au titre de l'année 2018 pour un montant global de 33 601 euros.

La réclamation introduite par eux a été rejetée par le service.

Ils saisissent la juridiction administrative, et demandent au tribunal de prononcer la décharge des impositions supplémentaires mises à leur charge.

Article 150 U du CGI (Code Général des Impôts) : " I. - () les plus-values réalisées par les personnes physiques () lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH () / II. - Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : / 1o Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession () / 3o Qui constituent les dépendances immédiates et nécessaires des biens mentionnés aux 1o et 2o, à la condition que leur cession intervienne simultanément avec celle desdits immeubles () ".

Pour M. C et Mme A :

- L'exonération des plus-values de cession porte sur l'ensemble du terrain entourant l'immeuble, quelle que soit sa superficie

- L'exonération s'applique dès lors que la vente des deux parcelles a eu lieu en même temps que la vente de la résidence principale

- Le fait que ces parcelles aient été acquises postérieurement à la résidence principale est sans incidence

 - L'achat des parcelles n'était pas destinée à l'exercice d'une activité professionnelle d'élevage de chevaux, puisque cette activité avait cessé avant même leur acquisition. L’activité est exercée à titre de loisir

 - La vente porte sur un tout indissociable, composé de toutes les parcelles entourant la résidence principale 

- Les parcelles ne peuvent être regardées comme étant séparées du terrain de la résidence principale, puisqu'aucune séparation physique, (clôture) n'a été érigée.

A titre subsidiaire, la valeur de ces parcelles a été surestimée.

Selon l'instruction M. et Mme A ont cédé, un ensemble immobilier ayant fait l'objet d'une division cadastrale préalablement à la cession.

Les deux terrains bénéficiaient respectivement d'accès privés à la voirie communale.

Ils étaient physiquement séparés par des clôtures de la parcelle sur laquelle se trouvait la maison de M. et Mme A.

Deux parcelles étaient affectées au pâturage des chevaux.

M. et Mme A, ne produisent aucun élément de nature à contester l'analyse retenue.

Dans ces conditions, les parcelles ne peuvent être regardées comme constituant des dépendances immédiates et nécessaires de la maison d'habitation à usage de résidence principale.

Par ailleurs, en application de l'article 150 VA de ce code : " I. - Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte. ".

C'est à bon droit que l'administration a retenu, le prix réel de ces parcelles, tel que stipulé dans l'acte de cession.

En l’espèce, les parcelles cadastrées ne pouvaient être regardées comme des dépendances immédiates et nécessaires de la maison à usage d'habitation de M. et Mme A.

Dans ces conditions, les requérants n'entrent pas dans les prévisions de l'interprétation administrative de la loi fiscale qu'ils invoquent.

Décide :

Article 1er : La requête de M. et Mme A est rejetée.

(…)

Commentaire de LégiFiscal

Si l’exonération de plus-value immobilière au titre des dépendances immédiates et nécessaires peut s’appliquer à un terrain non à bâtir, il faut que les conditions de nécessité et d'immédiateté, par rapport à la résidence principale, soient effectives.

Au cas particulier, les parcelles bénéficiaient d'accès indépendants à la voirie. Elles étaient séparées de la maison par des clôtures. Elles étaient affectées à un usage de pâture pour les chevaux.