Exonération de plus-value immobilière au titre de la résidence principale : et délai d'inoccupation

Contexte de l'affaire

Le 7 juin 2017, M. B. a cédé, au prix de 2,25 millions d'euros, un appartement situé à Paris, acquis le 6 février 2008, qui constituait la résidence principale jusqu'à son déménagement, intervenu le 28 décembre 2015, dans une maison acquise le 5 mars 2015.

Soit un délai d’inoccupation de 17 mois.

L'administration fiscale a remis en cause l'exonération de plus-value au titre de la résidence principale, placée sous le régime d'exonération prévu par l'article 150 U du CGI (Code Général des Impôts) en faveur des résidences principales.

Après un rejet de sa demande par le TA (Tribunal Administratif) de Cergy-Pontoise, M. B. fait appel devant la CAA (Cour Administrative d’Appel) de Versailles.

Le délai entre le déménagement et la vente est de dix-sept mois, soit au-dessus du délai d'une année, délai maximal dans un contexte économique normal, en vertu d'une tolérance de l'administration fiscale.

M. B. a demandé au TA (Tribunal Administratif) de Cergy-Pontoise de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux et des intérêts de retard.

Le TA a rejeté sa demande.

Pour lui, cet appartement constituait sa résidence principale lors de sa mise en vente et la cession est intervenue dans un délai normal

Il relève appel du jugement.

Article 150 U du CGI (Code Général des Impôts) : " I - (...) les plus-values réalisées par les personnes physiques (...) lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. (...) / II - Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : / 1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession ; / (...) ".

Un immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale du cédant au jour de la vente, quand bien même il a libéré les lieux avant ce jour, à condition que le délai d’inoccupation de l'immeuble puisse être regardé comme normal.

Par ailleurs, le cédant doit avoir accompli les diligences nécessaires, en tenant compte des motifs de la cession, des caractéristiques de l'immeuble et du contexte économique et réglementaire local, pour mener à bien cette vente dans les meilleurs délais.

Pour M. B. :

- Il a occupé le bien jusqu'à sa mise en vente

- Il a réalisé les diligences nécessaires pour la vente.

Il produit un mandat de vente conclu le 17 décembre 2015 avec une agence (mandat non retourné signé)

Un mandat de vente du 24 mars 2015, puis en septembre 2015 et décembre 2015 avec un prix de cession revu à la baisse

Un mandat de vente en novembre 2014 expiré le 15 novembre 2015, qui n'a pas été renouvelé.

Son appartement « bourgeois de prestige », d'une surface de 250 m², situé à Paris, en très bon état, correspondent à un " marché de niche ".

Il ne justifie pas de difficultés particulières.

En l’espèce, « le requérant ne peut être regardé comme ayant accompli les diligences nécessaires pour mener à bien la vente dans les meilleurs délais à compter du transfert de la résidence principale ».

Décide :
Article 1er : La requête de M. B... est rejetée.
(…)

Commentaire de LégiFiscal

Lorsque le délai dépasse un an, l’appréciation du délai normal de cession d'une résidence principale tient compte des démarches entreprises pour la vente.

Le tout, compte tenu d’un contexte prenant en compte différents critères, comme les caractéristiques de l’immeuble et du contexte économique et réglementaire local.

La qualité de résidence principale du cédant reste même si le cédant a libéré les lieux avant le jour de la cession, à condition que le délai d’inoccupation du bien « puisse être regardé comme normal ».