Exonération de plus-value « résidence secondaire » et acquisition de droits démembrés d'un bien destiné à être la résidence principale

Contexte de l'affaire

Lors d’un remploi du prix de cession d'un bien autre que la résidence principale du cédant, l’acquisition de droits démembrés (usufruit) d'un bien immobilier fait obstacle à l'exonération, à hauteur de ces droits.

Pour l’exonération, il ne faut détenir aucun droit réel immobilier sur la résidence principale, et la détention de droits en usufruit fait obstacle à l'exonération à hauteur de cette quote-part.

Le 4 janvier 2016 M. B a cédé un appartement. Puis il a acquis un bien le 13 janvier 2016, qu'il a affecté à sa résidence principale, par le remploi du prix de cession.

Il demande à bénéficier de l'exonération prévue à l'article 150 U du CGI (Code Général des Impôts) pour la plus-value réalisée lors de la cession.

Il ne détient qu'une partie du nouveau logement en pleine propriété et une autre partie en usufruit (369/596èmes en pleine-propriété et 290/404èmes en usufruit).

L’administration fiscale estime qu'elle était en droit de refuser l'exonération pour la partie du bien, détenue en usufruit par M. B.

À la suite d'un contrôle sur pièces, M. B s'est vu notifier, des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu, des taxes sur les plus-values de cession, et de prélèvements sociaux ainsi que des majorations et pénalités, pour la remise en cause de l'exonération de la plus-value immobilière.

Par une réclamation, M. B a contesté les cotisations supplémentaires des impositions.

Réclamation acceptée partiellement par l’administration, qui a maintenu les impositions contestées.

M .B. demande au TA (Tribunal Administratif) de prononcer la décharge de ces impositions.

Article 150 U du CGI (Code Général des Impôts) : " I. -() lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. () II. - Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : () 1° bis Au titre de la première cession d'un logement () autre que la résidence principale, lorsque le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession.

/ L'exonération est applicable à la fraction du prix de cession () que le cédant remploie, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale () ".

Faisant ainsi, le législateur veut favoriser l'acquisition d'une résidence principale et en réserver le bénéfice à ceux « qui ne détiennent aucun droit réel immobilier sur le bien qu'ils ont élu pour domicile ».

Ici M. B ne pouvait pas être regardé comme remplissant les conditions exigées par l'article 150 U du code général des impôts pour bénéficier de l'exonération.

Par ailleurs M.B. contestait le calcul de l'exonération, car l'administration n'a pas pris en compte les reliquats de prêt et charges de copropriété. Ce fait n’a pas été retenu.

Ces charges ne font pas partie des frais déductibles du prix de cession selon l'article 150 VA du CGI.

Décide :

Article 1er : La requête de M. B est rejetée.

(…)

Commentaire de LégiFiscal

L’exonération des plus-values, s’applique uniquement lorsque le prix de cession est remployé ici, à l’acquisition, d’un logement en pleine propriété, y compris de droits indivis en pleine propriété.

En l’espèce, pour l’administration fiscale, elle est en droit de refuser l'exonération pour la partie du bien, détenue en usufruit par M. B.