Sous-location et ajustement de loyers

Contexte de l'affaire

La Cour de cassation a récemment eu à se prononcer sur la qualification de sous-location par un locataire qui louait à des tiers des bureaux avec des services associés. En cas de sous-location, une demande d’ajustement du loyer est possible par le propriétaire (Cour de cassation, chambre civile 3, 27 juin 2024, n°22-22.823 et 22-24.046).

Les faits

Dans l’affaire dans laquelle la Cour de cassation a récemment eu à se prononcer, une SCI a donné en location des locaux à usage commercial à une autre société. Le locataire a conclu avec des tiers des contrats intitulés « prestations de services et mises à disposition de bureaux ».

Selon le bail commercial, la sous-location est interdite sans le consentement du bailleur. Ce dernier a en outre pris connaissance des prix pratiqués par son locataire auprès des tiers, à des niveaux plus élevés que le loyer principal pratiqué. En conséquence, et conformément à l’article L. 145-56 du code de commerce, le bailleur demande en justice une hausse du loyer égale à la différence entre les loyers de la sous-location et le loyer pratiqué par le bailleur. La cour d’appel de Rennes rend un avis en faveur du bailleur. Le locataire se pourvoit en cassation, car il estime que les prestations proposées en plus de la mise à disposition de bureaux (entretien, accueil, sécurité, assurance, wifi) ne sont pas que des prestations accessoires. Le locataire considère que les nombreuses prestations relatives à l'équipement et à l'entretien des locaux qu’il assure ainsi que le contrôle de l'accueil et de la sécurité en constituaient la condition nécessaire et indispensable et étaient de nature à démontrer que les contrats de mise à disposition passés ne pouvaient être requalifiés de sous-locations permettant un réajustement du loyer.

La décision de la Cour de cassation

Dans sa décision rendue le 27 juin, la Cour de cassation rappelle que l’article L. 145-31 du code de commerce stipule que la qualification de sous-location est exclue lorsque le locataire met à disposition de tiers les locaux loués moyennant un prix fixé globalement, qui rémunère indissociablement tant la mise à disposition des locaux que des prestations de service spécifiques recherchées par les clients.

La Cour de cassation estime que la redevance fixée globalement par le locataire rémunérait indissociablement tant la mise à disposition de bureaux équipés que les prestations de service spécifiques recherchées par les clients. En conséquence, la cour d'appel a commis une erreur de droit en qualifiant ces contrats de sous-location au sens de l'article L. 145-31 du code de commerce. Elle casse ainsi la décision de la cour d’appel de Rennes et renvoie l’affaire devant la cour d’appel de Paris.

Source : Cour de cassation, chambre civile 3, 27 juin 2024, n°22-22.823 et 22-24.046

Commentaire de LégiFiscal

Les prestations de mise à disposition de locaux et de prestations de service spécifiques recherchées par les clients moyennant un prix fixé globalement ne constituent pas des sous-locations et ne peuvent faire l’objet d’une demande de réajustement du loyer par le propriétaire.