Exonération de plus-value immobilière pour résidence principale : une analyse des preuves
Contexte de l'affaire
Le 4 juillet 2017 Mme A. C et son compagnon, M. B D, ont acquis en indivision une maison à usage d'habitation, à Thil (Ain) pour un montant de 197 000 euros, soit 98 500 euros chacun.
Le bien est revendu le 15 février 2019, au prix de 337 500 euros, soit 168 750 euros chacun.
Ils ont placé cette cession sous le régime de l'exonération de plus-value prévue au 1° du II de l'article 150 U du CGI (Code Général des Impôts).
A la suite d'un contrôle sur pièces, l'administration remet en cause cette exonération au motif que le bien cédé ne constituait pas la résidence principale des intéressés.
Mme C. demande au TA (Tribunal Administratif) la décharge des cotisations supplémentaires et des pénalités mises à sa charge.
Pour elle :
- Elle apporte la preuve que le bien immobilier constituait la résidence principale à la date de la cession.
- Existence d’une tolérance, lorsque la vente intervient dans le délai d'un an à compter du déménagement
Concernant les pénalités, elles n’ont pas lieu d’être :
- Le notaire n'a pas attiré son attention sur une possible remise en cause de la qualification de la résidence principale
- Elle n'a commis aucun manquement délibéré
- Elle n’a aucun diplôme en matière fiscale.
Rejet de la requête par les Finances publiques.
Mme C. a contesté cette décision devant le Tribunal administratif de Lyon.
Article 150 U du CGI : " I. - () les plus-values réalisées par les personnes physiques () lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu () II. - Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : / 1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession () ".
Pour l'instruction
Les factures EDF montre une consommation nulle du 18 juillet 2017 au 7 février 2019 et 7 kilowatts du 8 février 2019 au 15 février 2019 et, une consommation inférieure à la consommation moyenne d'électricité d'un foyer constituant la résidence principale de l'intéressée de 2013 à 2017.
La consommation totale d'eau du 4 juillet 2017 au 14 février 2019 était de 9 m3 alors que, la consommation d'eau pour le bien antérieur du 5 novembre 2014 au 10 avril 2017 était de 171 m3.
L’intéressée produit :
Une lettre relative à un litige lié à une clôture,
Une lettre de la société d'assurance,
Une offre de prêt relais,
Une attestation de la société Enedis,
Copie de passeports délivrés en mars et avril 2018,
Echéancier d'assurance habitation,
Un avis de taxe d'habitation avec un dégrèvement d'office au titre d’habitation principale pour 2019,
Des photographies,
Deux factures de fioul, de ramonage et d'électricité.
Pour autant ces éléments peuvent concerner aussi bien une résidence principale qu'une résidence secondaire.
L'avis de taxe d'habitation, est établi à partir des seules déclarations du contribuable.
La consommation de fioul ne correspond pas, à celle d'une famille de quatre personnes.
La consommation d'électricité est supérieure à celle facturée en raison d'un dysfonctionnement du compteur imputable au fournisseur.
Une installation de récupération de l'eau de pluie ne justifie pas, la très faible consommation d'eau.
Mme C. et M. D. ont procédé à l'achat d'une nouvelle résidence principale à Saint-Jean-de-Nost (Ain) et ils ont signé une promesse de vente, le 30 janvier 2018, moins de sept mois après l'acquisition de leur maison de Thil.
Pour le CGI, « toute créance fiscale, dont l'établissement ou le recouvrement incombe à la direction générale des impôts, qui n'a pas été acquittée dans le délai légal donne lieu au versement d'un intérêt de retard. »
Etant agent commercial au sein d'une agence immobilière, Mme C. ne pouvait ignorer les conditions d'exonération de la plus-value immobilière, lors de la cession d'une résidence principale.
Décide :
Article 1er : La requête de Mme A C est rejetée.
(…)
Commentaire de LégiFiscal
Les documents présentés ne démontrent pas une résidence habituelle, et peuvent concerner aussi bien une résidence principale qu’une résidence secondaire.
Les consommations énergétiques sont inférieures à celles de l’ancienne résidence principale.