Résidence principale détenue par une SCI et éxonération de la plus-value immobilière

Contexte de l'affaire

Gérant et associé à 10% de la SCI S. créée en juillet 2005, M. C.est soumis à l'impôt sur le revenu pour sa part des bénéfices.

La SCI a acquis en novembre2005 une villa à Saint-Tropez pour 7 M€, qu'elle a louée à M. C dès décembre 2005 pour 3 000 € mensuels hors charges.

En septembre 2018, la SCI a vendu  la villa, toujours occupée par M. C, pour 13,5 M€.

Suite à un contrôle sur pièces, l'administration fiscale a notifié à M. C des rehaussements d'impôt sur le revenu, de prélèvements sociaux et taxe sur les plus-values immobilières, suite à la remise en cause de l'exonération « résidence principale » Art. 150-U-II-1° du CGI (Code Général des Impôts), assortie d'une pénalité de 80% pour manœuvres frauduleuses.

M.C conteste par une réclamation, qui est rejetée.

Il demande au TA (Tribunal Administratif) de prononcer la décharge de ces suppléments d’imposition, en droits et pénalités.

Sur le bénéfice de l’exonération relative à la résidence principale :

Article 150 U du code général des impôts,

L’associé d’une société de personnes, qui occupe à titre de résidence principale un bien appartenant à cette société et que celle-ci met gratuitement à sa disposition, bénéficie, en cas de cession à titre onéreux du bien, des mêmes avantages, que s’il en avait été lui-même propriétaire.

La SCI a loué ce bien à M. C, par bail signé le 1er décembre 2005.

Pour l’administration fiscale, l’immeuble constituait la résidence principale de M. C au jour de la cession.

Elle a remis en cause le bénéfice de l’exonération d’impôt, au motif que l’intéressé n’avait pas occupé l’immeuble à titre gratuit, mais à titre onéreux.

Pour M. C la décision de mettre l’immeuble à sa disposition gratuite, aurait été prise lors d’une assemblée générale extraordinaire tenue le 28 décembre 2016.

Il produit :

• Le procès-verbal, approuvant l’ajout de la mention « mise à disposition gratuite au profit des associés » dans l’objet statutaire de la SCI pour « prendre en compte l’occupation gratuite du bien à compter du 1er janvier 2017 »
• La feuille de présence signée par les deux associés

- Rien ne permet d’établir que ce procès-verbal a été établi le 28 décembre 2016.

- Pas de lettres recommandées de convocation, comme le stipulent les statuts de la SCI.

- Procès-verbal erroné lorsqu’il indique que l’assemblée générale a eu lieu « sur convocation régulièrement faite par le gérant ».

Le procès-verbal donne pouvoir à l’office notarial () ainsi qu’au journal spécial des sociétés pour procéder à toutes « formalités et publicités » qui n’ont été accomplies que les 5, 7 et 15 mars 2018 par le dépôt des statuts modifiés au greffe du tribunal de commerce, puis la publication dans des journaux d’annonces légales, dates auxquelles l’immeuble avait déjà été mis en vente.

Le procès-verbal mentionne la SCI  « en liquidation », mention qui n’avait aucune justification à la date d’établissement de ce document, le 28 décembre 2016.

Le procès-verbal ne justifie pas de la date réelle de tenue de l’assemblée générale ayant modifié l’objet statutaire de la SCI

De même, il ne prouve pas que le bien, qui était loué depuis l’origine à titre onéreux, aurait été mis à la disposition gratuite des associés à compter du 1er janvier 2017.

Les loyers réglés par M.C. n’étaient pas sous forme de versement sur le compte de la SCI mais d’imputation au débit de son compte courant d’associé de la SCI.

Les déclarations de la SCI pour 2017 et 2018, ne font état d’aucun loyer encaissé.

Rien ne prouve que M. C ait occupé gratuitement le bien depuis  janvier 2017.

Compte tenu,

• De la brièveté du temps de l’occupation du bien à titre gratuit environ six mois, et plus de douze années d’occupation à titre onéreux
• Que le bien était déjà en vente, en janvier 2018, lorsque l’occupation gratuite a pu commencer en mars 2018, M. C ne pouvait pas bénéficier de l’exonération de plus-value immobilière.

Pour l’administration le procès-verbal n’est pas établi.

Elle a seulement remis en cause la date de l’acte.

En ce qui concerne la pénalité pour manœuvre frauduleuse :

Ce procès-verbal n’a été transmis au greffe du tribunal de commerce et publié qu’entre les 5 et 15 mars 2018, à une date où la vente de l’immeuble était en cours

Cette indication inexacte de date de l’assemblée générale doit être regardée, comme procédant d’une falsification volontaire de la part des associés de la SCI.

Décide :

Article 1er : La requête de M. C est rejetée.

(…)

Commentaire de LégiFiscal

Pour le tribunal administratif, le PV du 28 décembre 2016 n'était pas probant.

La durée de l’occupation du bien à titre gratuit (6 mois), est démeusuré, par rapport aux 12 années d’occupation à titre onéreux.