Prorogation d'une cession temporaire d'usufruit et imposition aux revenus fonciers
Contexte de l'affaire
La SCI (Société Civile Immobilière) T. exerçant une activité de location de terrains et autres biens immobiliers a cédé le 1er septembre 2004 à la SARL T. un usufruit temporaire sur un ensemble immobilier pour une durée de onze ans.
Le droit d'usufruit s'éteignait le 31 août 2015 à l'expiration de son délai prévu.
Par acte notarié du 26 août 2015, les deux sociétés ont convenu, de " proroger " cet usufruit pour une durée supplémentaire de six ans à compter du 1er septembre 2015 en contrepartie de la somme de 120 000 €.
Par suite d’une vérification de comptabilité de la SCI, dont M. A. B. était le gérant et détenteur de 98 % des parts, l'administration a assujetti ce dernier à des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales.
L’administration procède à la taxation dans la catégorie des revenus fonciers, et non des plus-values immobilières, comme s’en prévalait le gérant, du gain résultant de la cession d’août 2015, par cette société à la SARL (Société à Responsabilité Limitée) T., dont M. B. détenait 90 % des parts, de l'usufruit temporaire.
M.A. B. a demandé au TA (Tribunal Administratif) de Strasbourg de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales, et pénalités correspondantes.
Rejet de sa demande.
En appel, la cour administrative d'appel de Nancy a rejeté l'appel formé par M. B.
Il se pourvoit en cassation.
Aux 1° du 5 de l'article 13 du CGI (Code Général des Impôts), applicable aux cessions à titre onéreux d'un usufruit temporaire intervenues à compter du 14 novembre 2012 : " (...) par dérogation … le produit résultant de la première cession à titre onéreux d'un même usufruit temporaire … est imposable au nom du cédant, personne physique ou société (.)dans la catégorie de revenus à laquelle se rattache, au jour de la cession, le bénéfice ou revenu procuré ou susceptible d'être procuré par le bien ou le droit sur lequel porte l'usufruit temporaire cédé (...) ".
Pour le Conseil d'État le produit résultant de la première cession à titre onéreux d'un même usufruit temporaire est imposable, ici dans la catégorie les revenus fonciers.
Les règles dérogatoires applicables : « à toute première cession d'un même usufruit temporaire, laquelle s'entend de la constitution initiale d'un usufruit à titre onéreux portant sur un bien donné et pour une période donnée à l'exclusion d'une éventuelle cession de ce même usufruit par l'usufruitier à une autre personne. »
Le fait que les parties aient qualifié l'acte de 2015 de "prorogation" est sans incidence. En droit fiscal, « c'est la réalité économique et juridique de l'opération qui prévaut ».
Pour le Conseil d'État l'acte de 2015 constituait une nouvelle cession d'usufruit temporaire pour la période du 1er septembre 2015 au 31 août 2021. Cette cession doit être considérée comme indépendante de la cession antérieure (2004-2015).
Chaque nouvelle constitution d'usufruit temporaire, même sur un bien ayant déjà fait l'objet d'un usufruit temporaire antérieur, est considérée comme une première cession, même si les parties au contrat l'aient qualifiée de prorogation.
Pour la cour, l'acte de 2015 portant cession à la SARL T., pour la période de 2015 à 2021, d'un usufruit portant sur l'ensemble immobilier appartenant à la SCI, quand bien même il faisait suite à la cession à cette même société, par acte du 1er septembre 2004, d'un usufruit portant sur le même ensemble immobilier pour la période du 1er septembre 2004 au 31 août 2015, avait la nature d'une première cession d'un usufruit temporaire.
Il résulte que M. B. n'est pas fondé à demander l'annulation de l'arrêt qu'il attaque.
Décide :
Article 1er : Le pourvoi de M. B... est rejeté.
(…)
Commentaire de LégiFiscal
Depuis le 14 novembre 2012, seule la première cession à titre onéreux d'un même usufruit temporaire, est imposable suivant les dispositions prévues à l’article 13-5 du CGI.
Pour la Cour, la "prorogation" d'une cession temporaire d'usufruit réalisée postérieurement au 14 novembre 2012 doit être regardée comme constituant la première cession du nouvel usufruit à titre temporaire.