Résidence principale et exonération de plus-value immobilière

Contexte de l'affaire

En raison de deux plus-values immobilières, Mme B. A. a demandé au TA (Tribunal Administratif) de Nancy de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires, d'impôt sur le revenu et de contributions sociales et des pénalités, auxquelles elle a été assujettie.

A la suite d'un contrôle sur pièces, l’administration fiscale envisageait deux propositions de rectification. 

• L’une pour la remise en cause de l'exonération de plus-value au titre de la résidence principale pour la maison du 26 bis.
• L’autre contestait certaines dépenses de construction déclarées pour la maison du 26 ter.

De même, elle modifiait le montant de la plus-value immobilière réalisée lors de la vente de l'immeuble situé 26 ter de la même rue.

Le TA (Tribunal Administratif) de Nancy n'a que partiellement fait droit à ses demandes.

Elle relève appel du jugement devant la Cour administrative d'appel de Nancy.

Les juges, ont estimé que l'immeuble situé au 26 bis n'était pas, à la date de sa cession, sa résidence principale, compte-tenu :

- De sa consommation d'eau

- Une seule facture d'énergie est produite 

- Elle ne justifiait avoir remboursé à son compagnon les frais d'acquisition de 7,5 % du terrain.

Pour le calcul de la plus-value, de l'immeuble situé au 26 ter, certaines dépenses de construction ne sont pas prises en compte : justificatifs pas probants ou pas de preuves des dépenses réglées par Mme A.

En ce qui concerne la plus-value de l'immeuble situé 26 bis rue Claude Barrès :

Article 150 U du code général des impôts : " I. - Sous réserve (.) les plus-values réalisées par les personnes physiques ou (.) sont passibles de l'impôt sur le revenu (...) II. - Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : 1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession (...) ". Pour l'application de ces dispositions, la résidence principale doit s'entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l'année, et il doit s'agir de sa résidence effective. »

Pour l'instruction

Pour justifier qu'elle occupait habituellement et de manière effective l'immeuble situé 26 bis, Mme A... s'est bornée à produire :

- Une seule facture d'eau, avec une consommation correspondant à 65 litres par jour pour un foyer composé d'un adulte et de trois enfants.

S'appuyant sur les statistiques fixant à environ 145 litres ladite consommation d'eau pour un seul habitant, le service a pu en déduire, qu'elle n'occupait pas de manière habituelle et effective l'immeuble.

Les autres documents produits par la requérante :

- Une facture Orange avec une consommation nulle

- Une attestation de pôle emploi mentionnant l'adresse du 26 bis de la rue Claude Barrès

- Un document portant notification de changement de caisse d'allocations familiales, qui ne démontre pas le caractère de résidence principale.

Ses trois enfants étaient, à la date de la cession, scolarisés à 64 kilomètres de Charmes, mais à seulement 8 kilomètres de Moutrot, où elle avait sa résidence antérieurement et où elle était salariée à temps partiel de l'entreprise appartenant à son compagnon.

De même Mme A. ne possédait pas de véhicule à son nom.

Elle ne démontre pas, avoir accompli les diligences nécessaires auprès d'agences immobilières pour la mise en vente du bien, ce qui justifie « que ce bien ait pu être inoccupé avant sa cession, pendant un délai normal. »

Pour l'instruction : rien ne permet d’établir que « la contribuable résidait de manière effective et habituelle dans l'immeuble, lequel ne saurait être regardé comme sa résidence principale à la date de sa cession. »

Concernant les frais

- Mme A. ne justifie pas avoir acquitté les frais d'acquisition du terrain sur lequel a été édifié l'immeuble, elle ne peut donc pas bénéficier du taux forfaitaire de 7, 5 %

Elle affirme que son compagnon a réglé ces frais d'acquisition dans le cadre d'un prêt familial qu'elle lui a remboursé lors de la vente de la maison, sans le justifier.

Elle a majoré le prix d'acquisition du terrain du montant des travaux pour construire le bien, soit 95 140 euros.

Pour autant ses déclarations de revenus font état de revenus de 10 456 euros en 2012, 9 433 euros en 2013 et 6 732 euros en 2014, elle ne pouvait pas financer un tel montant de travaux, en l'absence de prêt, de don….

La requérante :

- Fait valoir, qu'elle a financé ces travaux avec ses économies qu'elle avait déposées sur un plan épargne logement.

Or pour le fichier national des comptes bancaires, l'intéressée n'a jamais été titulaire d'un plan d'épargne logement ni d'un livret épargne logement.

- Elle affirme qu'elle a pu réaliser ces travaux grâce à un prêt familial consenti par son compagnon, sans prouver l'existence d'un tel prêt ni son remboursement.

Mme A. était salariée de l'entreprise de son concubin. Elle ne saurait se prévaloir d'une présomption de prêt familial.

L'abattement de 25 % sur les plus-values s'applique aux cessions réalisées du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2022. Ce qui en l’espèce n’est pas le cas.

En ce qui concerne la vente du bien immobilier sis 26 ter rue Claude Barrès à Charmes :
La requérante n'est pas fondée à soutenir qu'elle doit, bénéficier du taux forfaitaire de 7, 5 %.

Décide :

Article 1er : La requête de Mme A... est rejetée.
(…)

Commentaire de LégiFiscal

Ce faisceau d'indices fait que l'administration déduit que Mme A. n'avait aucun intérêt économique ou familial à établir sa résidence principale à Charmes.