SCI : Plus-value de cession de parts et droits d’un crédit-bail

Contexte de l'affaire

Le 25 juin 2018, M. et Mme B ont cédé les 25 parts sociales qu'ils détenaient chacun dans une SCI (Société Civile Immobilière).

Ils réalisent une plus-value nette, de 448 707 euros, soumise au régime des plus-values immobilières prévu à l'article 150 UB du code général des impôts.

L'administration a remis en cause, l’exonération de la plus-value, au motif que la SCI n'était pas à prépondérance immobilière et l'a imposée selon le régime des plus-values de cession de valeurs mobilières et de droits sociaux.

Les cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et contributions sociales s'élèvent à 185 195 €.

Une réclamation contentieuse a été rejetée.

Ils saisissent le TA (Tribunal Administratif) de Rennes, sollicitant la décharge des impositions supplémentaires.

Article 150 UB du CGI (Code Général des Impôts) : " Les gains nets retirés de cessions à titre onéreux de droits sociaux de sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, dont l'actif est principalement constitué d'immeubles ou de droits portant sur ces biens, sont soumis exclusivement au régime d'imposition prévu au I et au 1° du II de l'article 150 U.

Sont considérées comme sociétés à prépondérance immobilière « les sociétés dont l'actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles ou des droits portant sur des immeubles, » non affectés à l’exploitation.

Article 212-5 du plan comptable général pour 2018 : " Le titulaire d'un contrat de crédit-bail comptabilise en charges les sommes dues au titre de la période de location. / À la levée de l'option d'achat, le titulaire d'un contrat de crédit-bail inscrit l'immobilisation à l'actif de son bilan pour un montant établi conformément aux règles applicables en matière de détermination de la valeur d'entrée. "

Il en résulte que, durant la période couverte par un contrat de crédit-bail immobilier, le bien n'est pas inscrit à l'actif et que les redevances de crédit-bail sont portées en charges.

Ce n'est qu'à la levée de l'option que ce bien est immobilisé.

La SCI a conclu un crédit-bail immobilier, prenant à bail immobilier des constructions devant être édifiées, pour un montant de 423 808 euros.

Le contrat de crédit-bail prévoyait une levée d'option, au bénéfice de la SCI, le 1er mai 2019.

Donc « antérieurement à cette date, le ou les immeubles objet de ce contrat de crédit-bail ne pouvaient avoir été régulièrement inscrits à l'actif de la SCI… ».

Par ailleurs, à la clôture des trois exercices avant la cession des parts, aucun autre immeuble ni aucun autre droit portant sur des immeubles n'avait été inscrit à l'actif du bilan de la SCI notamment dans un compte d'immobilisation.

En l’espèce, à cette même date, la SCI ne constituait pas une société à prépondérance immobilière au sens de l'article 150 UB du CGI.

L'administration a pu, à bon droit refuser de placer la plus-value sous le régime des plus-values immobilières et lui appliquer le régime prévu pour les plus-values de cession de valeurs mobilières. 

Décide :

Article 1er : La requête de M. et Mme B est rejetée.

Commentaire de LégiFiscal

Pour un contrat de crédit-bail, ce n'est qu'à la levée de l'option d'achat que l'immobilisation est inscrite à l'actif du bilan pour son coût d'acquisition.

Les biens objets du crédit-bail n'étaient pas inscrits à l'actif de la SCI avant la levée de l'option d'achat.