Cession d’une résidence principale et ajustement du prix de vente dans un délai raisonnable
Contexte de l'affaire
En instance de divorce, Mme A. et M. C., ont cédé le 20 janvier 2017 un bien immobilier dont ils étaient copropriétaires indivis, pour un montant de 490 000 euros.
Le bien constituait leur résidence principale, jusqu'à leur séparation, ils n'ont pas déclaré la plus-value réalisée, (exonérée d'impôt sur le revenu en l'article 150 U-II-1° du CGI, Code général des Impôts).
Faisant suite à un contrôle sur pièces, l'administration a remis en cause cette exonération par une proposition de rectification.
Elle a assujettie Mme A. à des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales et à la taxe sur les plus-values, intérêts de retard et majoration.
Elle relève appel du jugement du tribunal administratif de Marseille.
Le bien ne peut être qualifié de résidence principale au jour de la cession.
Article 150 U du CGI : " I. Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques (...) lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu (…). II. Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : 1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession (...) (...) ".
Un bien ne perd pas sa qualité de résidence principale du cédant au jour de la cession du seul fait que celui-ci a libéré les lieux avant ce jour, « à condition que le délai pendant lequel l'immeuble est demeuré inoccupé puisse être regardé comme normal ».
Pour autant, le cédant doit accomplir les diligences nécessaires, compte tenu :
- Des motifs de la cession,
- Des caractéristiques de l'immeuble
- Du contexte économique et réglementaire local.
Pour l’administration
- Le bien cédé ne pouvait être regardé comme la résidence principale de la requérante.
- Mme A. avait quitté le logement au plus tard le 1er janvier 2014
- Et M. C. n'y était plus domicilié depuis le 1er juillet 2014.
Le bien acquis le 7 juin 2002 au prix de 167 694 euros, a été mis en vente auprès de deux agences immobilières aux prix de 880 000 euros et 850 000 euros.
Une autre agence est mandatée en décembre 2014 au prix demandé de 724 500 euros
Un nouveau mandat est fait en septembre 2016 au prix de 500 000 euros
La cession est réalisée le 20 janvier 2017 au prix de 490 000 euros
Par ailleurs un compromis de vente n'a pas abouti, en novembre 2015 au prix de 549 000 euros.
Mme A. n'apporte aucun élément probant
- Sur le prix de mise en vente en 2014 en lien avec le prix du marché immobilier local
- Sur l’aspect extrêmement fluctuant du marché
- Sur les problèmes d'humidité ayant retardé les visites pendant plus de trois mois.
Elle a demandé un prix « manifestement excessif » souhaitant obtenir le meilleur prix possible.
Elle n'a pas ramené le prix de cession souhaité au prix du marché, dans un délai raisonnable.
Donc, en l’espèce, elle ne peut être regardée comme ayant accompli les diligences nécessaires.
Le délai pendant lequel le bien est demeuré inoccupé ne peut être regardé, comme normal.
Le bien perd sa qualité de résidence principale des cédants au jour de la cession.
Décide :
Article 1 : La requête de Mme A... est rejetée.
(…)
Commentaire de LégiFiscal
Ici c’est le caractère normal du délai de vente, qui est pris en compte.
Le second aspect fait référence au prix, qui part d’un montant "manifestement excessif" et qui ne fait pas l’objet d’un ajustement, dans un délai raisonnable.