Taxe sur les logements vacants : la part des travaux sert de critère d'exonération

Contexte de l'affaire

Propriétaire d’un bien immobilier, M.B. a été assujetti à la TLV (Taxe sur les Logements Vacants) pour 2019.

Au 1er janvier 2019, le bien était vacant et il restait inoccupé depuis plusieurs années.

Pour l’intéressé : Il soutient que le logement nécessitait des travaux substantiels pour être rendu habitable, rendant ainsi la vacance indépendante de sa volonté et justifiant une exonération.

Il dépose une réclamation pour obtenir la décharge de la TLV, réclamation rejetée.

Il saisit le TA (Tribunal Administratif) de Nantes, qui, par jugement du 15 mars 2024, l’a exonéré de la TLV pour 2019.

Le ministre relève appel du jugement.

Article 232 du CGI (Code Général des Impôts) dans sa rédaction applicable à l'année d'imposition : "(…)/ II.- La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l'année d'imposition, (…) / VI. - La taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable (...). ".

Le Conseil constitutionnel, dans ses décisions n° 98-403 DC du 29 juillet 1998 et n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012, précise que :

 " (...) ne sauraient être assujettis des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu'au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur ; / (...) ".

Pour l'instruction :

• Au 1er janvier 2019, le bien était dépourvu de sanitaires
• Le montant des travaux (sanitaires et d'électricité) nécessaires à le rendre habitable était estimé à 13 400 euros
• La valeur vénale de l'appartement est estimée entre 30 000 et 35 000 euros
• Le montant des travaux représente entre 38 % et 44 % de la valeur vénale.

« Ainsi, il était donc nécessaire au 1er janvier de l'année 2019 de réaliser des travaux importants dans le logement de M. B. pour le rendre habitable. »

Pour l'administration fiscale, la circonstance de la vacance du logement ne pouvait être qu’indépendante de la volonté de M. B. compte tenu des travaux nécessaires à rendre le bien habitable. Il ne pouvait donc pas être assujetti à la taxe, le critère de l'habitabilité de ce bien n'était pas rempli.

Décide :
Article 1er : La requête du ministre de l'économie des finances et de la souveraineté industrielle et numérique est rejetée.
Article 2 : l'Etat versera une somme de 1 500 euros à M. B... en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
(…)

Commentaire de LégiFiscal

Pour les décisions du Conseil constitutionnel, les logements nécessitant des travaux conséquents, pour être habitables ne doivent pas être assujettis à cette taxe.

En l’espèce, ici l’importance des travaux est un critère.

Le juge a déterminé un pourcentage de travaux en fonction de la valeur vénale du bien, aux alentours des 40 %.