Exonération de plus-value pour la résidence principale et manque de diligences pour mener à bien la vente

Contexte de l'affaire

La SCI R, est détenue à hauteur de 2% par M. C. B. et à hauteur de 98% par sa fille majeure A., et déclarée à charge au titre de l'impôt sur le revenu 2014.

L'administration a effectué un examen de la situation personnelle et fiscale de M. et Mme B., suivi d'un contrôle sur place.

Le service a remis en cause l'exonération de plus-value immobilière d'un bien acquis par la SCI, le 9 janvier 2013 et cédé le 25 août 2014.

Une proposition de rectification lui a été adressée en vue de l'informer des rappels envisagés, puis à la même date, une autre proposition de rectification a été adressée à M. et Mme B. au titre de l'impôt sur le revenu.

M. et Mme B. ont demandé au TA (Tribunal Administratif) de Poitiers, par deux requêtes, de prononcer la décharge des impositions supplémentaires et pénalités au titre de l'impôt sur le revenu de 117 377 euros, de les décharger du paiement de l'amende fiscale qui leur a été infligée au titre de l'article 1760 du CGI (Code Général des impôts) de 750 euros

Par un jugement, le TA a fait droit à la demande de décharge de l'amende fiscale, et a rejeté le surplus de leur demande.

Ils relèvent appel de ce jugement.

Pour eux
- La proposition de rectification n'a pas été établie par un agent territorialement compétent (moyen non retenu)
- L’appartement constituait la résidence principale de leur fille à charge, à la date de sa cession
- La majoration de 40% n'est pas justifiée puisque l'administration n'établit pas le caractère délibéré du manquement
- Comme ils revendiquent l'exonération, il ne peut leur être reproché l'absence de déclaration.

Article 150 U du CGI : " I. (...) les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés (…), lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu (...) / II. Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou (…): 1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession (...) ".

 « Un immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale du cédant au jour de la cession du seul fait que celui-ci a libéré les lieux avant ce jour » :

-  A condition que le délai d’inoccupation de l'immeuble puisse être regardé comme normal.

- Il en va ainsi lorsque le cédant a accompli les diligences nécessaires, pour mener à bien la vente dans les meilleurs délais.

La SCI R, a cédé le 25 août 2014, au prix de 342 000 euros, un appartement, qui constituait la résidence principale de leur fille A..., étudiante à La Rochelle, jusqu'à son déménagement à Paris afin d'y poursuivre ses études.

A l’appui : La taxe d'habitation, les factures de gaz et d'électricité et relevés bancaires listant les dépenses de l'intéressée.

Il est constant que Mme A. B. ne résidait pas dans le logement au jour de la cession.

Démarches entreprises

- Vente du bien sur " Leboncoin " sans en établir la preuve

-  Un mandat de vente le 13 mars 2014 pour un prix de cession de 370 000 euros, prix revu à la baisse en acceptant de le céder au prix de 337 000 euros net vendeur en aout 2014

- Pas de justificatif d'une date de mise en vente antérieure à mars 2014

- Ils ne justifient pas de difficultés particulières pour le commercialiser malgré des travaux de rénovation terminés en novembre 2013.

Pas de « contexte économique et réglementaire local ou des motifs particuliers, personnels ou familiaux, faisant obstacle à la vente de ce bien dans un délai raisonnable lequel est en principe d'une année. »

Ici « les requérants ne peuvent être regardés comme ayant accompli les diligences nécessaires pour mener à bien la vente dans les meilleurs délais à compter du transfert de la résidence principale de leur fille ».

M. B. :

- Ne pouvait ignorer que sa fille n'occupait pas l'appartement au jour de la cession dès lors qu'il avait perçu des allocations familiales pour son logement à Paris de janvier à mars 2014.

- S'était à nouveau porté caution pour la location d'un logement à titre d'habitation principale à Paris le 30 juillet 2014.

En la qualité de professionnel de l'immobilier de M. B., les requérants ne pouvaient « raisonnablement estimer » qu'ils avaient appliqué les règles de taxation des plus-values immobilières.

Constatant l’absence de report par les contribuables du montant de la plus-value réalisée à l'occasion de la cession, l’administration était fondée à faire application de l'amende prévue à l'article 1760 du code général des impôts.

Décide :

Article 1er : La requête de M. et Mme B... est rejetée.
Article 2 : L'amende de 750 euros mise à la charge de M. et Mme B... sur le fondement de l'article 1760 du code général des impôts est rétablie.
(…)

Commentaire de LégiFiscal

Les diligences accomplies pour vendre un bien dans les meilleurs délais, après sa libération doivent être probantes.

Ici, pour la Cour, les protagonistes ne démontraient pas avoir accompli les diligences nécessaires.