Expropriation : Exonération de plus-value immobilière, remploi et force majeure

Contexte de l'affaire

Propriétaires indivis d’une parcelle de terre M.B et sa sœur l'ont cédé le 9 octobre 2017 à la société publique locale Agate, titulaire du contrat de concession d’aménagement de la zone d’aménagement concerté "Carrière des Amoureux".

M.B a sollicité l’exonération prévue par l’article 150 U-II-4° du CGI (Code Général des Impôts) en s’engageant à procéder au remploi de l’intégralité de l’indemnité principale perçue, soit 1 208 520 €.

Cet engagement l'exonérait également du paiement de la taxe prévue par l'article 1529 du CGI de la première mutation d'un terrain devenu constructible.

Article 150 U du CGI : " I. - (...) les plus-values réalisées par les personnes physiques (...), lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers (), sont passibles de l'impôt (). / II. - Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : / (...) / 4° Pour lesquels une déclaration d'utilité publique a été prononcée en vue d'une expropriation, à condition qu'il soit procédé au remploi de l'intégralité de l'indemnité par l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de douze mois à compter de la date de perception de l'indemnité (...) ".

L'article 1529 du CGI : " I. - Les communes peuvent, instituer une taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains nus qui ont été rendus constructibles du fait de leur classement par un plan local d'urbanisme ou par un document d'urbanisme en tenant lieu dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l'urbanisation ou par une carte communale dans une zone constructible. / (...)

Dans le délai de douze mois, il a effectué deux opérations :

• L’acquisition d'un bien immobilier pour 563 906,13 €
• Le versement de 540 000 € à la société Stonehedge dans le cadre d'une convention de partenariat pour la constitution d'un portefeuille immobilier qui n’a abouti à aucune acquisition.

L'administration fiscale a remis en cause l'exonération puisque la condition de remploi n'était pas satisfaite.

La seconde opération n'a pas abouti à une acquisition immobilière effective dans le délai légal.

Contestant cette imposition, M. B a saisi le TA (Tribunal Administratif) de Nîmes.

Par jugement le TA a rejeté sa demande.

Il est assujetti, à des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et contributions sociales, ainsi qu'à la taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains rendus constructibles, prévue à l'article 1529 du CGI.

Il fait appel du jugement devant la CAA de Toulouse.

Pour lui, le non-respect du délai de remploi était justifié par un cas de force majeure, puisqu’il était victime d'une escroquerie présumée de la société Stonehedge.

Pour l’administration les circonstances avancées par M. B ne constituaient pas un cas de force majeure.

Le manquement au remploi était lié à la décision de conclure une convention de partenariat infructueuse avec la société Stonehedge.

Ce n’est pas un événement extérieur imprévisible et irrésistible.

Les circonstances que

- M. B. n'est pas un professionnel des placements immobiliers

- Qu'il aurait été victime de manœuvres mises en place par la société Stonehedge

- La somme qu’il a versée à Stonehedge ne lui a pas été restituée.

Ces circonstances ne constituent pas un cas de force majeure :

• L'absence de réalisation de cette condition est liée à sa décision de conclure la convention de partenariat,
• Le partenariat avait un objectif limité à « la recherche, la présentation et l'analyse de toutes opérations pouvant correspondre aux opérations cibles de l'intéressé ».

C'est donc à bon droit que l'administration fiscale a estimé que M. B. ne remplissait pas les conditions.

Décide :
Article 1er : La requête de M. B... est rejetée.
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Commentaire de LégiFiscal

En cas d'expropriation le bénéfice de l'exonération de plus-value est subordonné au remploi dans le délai légal, peu importe les circonstances l’ayant empêché.

La Cour a écarté l'argument de la force majeure. C’est le choix de la décision du contribuable de s'engager dans une convention de partenariat sans garantie de bonne fin.