Dépenses de travaux, plus-value immobilière imposable, et justification du paiement

Contexte de l'affaire

Par acte notarié du 2 mai 2013. M. C. a acquis, un bien immobilier au prix de 367 000 €.

Il divise ce bien en trois lots qu'il a vendus les 6 mars, 30 avril et 25 juin 2015.

Il a déclaré des plus-values de 10 256 € pour chacune des deux premières cessions et 7 184 € pour la dernière.

Il a déduit des frais de reconstruction qu'il avait évalués à 80 000 € pour le lot n°1, 85 000 € pour le lot n°2 et 77 876 € pour le lot n°3.

A la suite d'un contrôle sur pièces, l'administration a remis en cause la déduction de ces frais de reconstruction, qui pour elle sont non justifiés.

Elle a en conséquence rectifié les plus-values dégagées.

Il a été assujetti à des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu, contributions sociales, et pénalités pour un montant total de 87 110 €.

M. C. a contesté ces impositions qui ont été partiellement maintenues.

Il demandé au TA (Tribunal Administratif) de Strasbourg d’en prononcer la réduction.

Le TA a rejeté sa demande.

M. C. relève appel du jugement.

Pour M. C. :

L’administration n'a pas respecté les termes des trois demandes de renseignements sur les délais de réponses, fixés par elle-même. En l’espèce, le délai n'est prévu par aucun texte législatif ou réglementaire et n'est donc pas un délai prescrit à peine d'irrégularité de la procédure.

Il établit qu'il a payé les entreprises dès lors qu’elles ont émis des factures.

-Les photographies produites.

-Les diagnostics techniques établis lors de l'acquisition de l'immeuble et ceux établis lors de la revente.

-L'acte d'acquisition fait mention d'une maison à usage d'habitation de trois logements alors que les modifications apportées ont permis la réalisation d'un quatrième logement.

Article 150 V du CGI (Code Général des Impôts) : " La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession de biens ou droits mentionnés aux articles 150 U à 150 UC est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition par le cédant ".

Article 150 VB dudit code : " (...) II.- Le prix d'acquisition est, sur justificatifs, majoré : (...) 4° Des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives... ".

Article 74 SI de l'annexe II au CGI : " Les pièces justifiant des frais ou charges mentionnés au III de l'article 150 VA et au II de l'article 150 VB du code général des impôts sont fournies par le contribuable sur demande de l'administration. (...) ".

Le cédant d'un immeuble peut majorer, le prix d'acquisition du montant des dépenses qu'il a exposées pour y faire réaliser, par une entreprise, une ou plusieurs des prestations de travaux.

S'agissant de la charge de la preuve :

« il incombe, en principe, à chaque partie d'établir les faits nécessaires au succès de ses prétentions. Toutefois, les éléments de preuve que seule une partie est en mesure de détenir, ne sauraient être réclamés qu'à celle-ci. »

Il appartient à M. C. d'apporter la preuve.
Il apporte vingt-trois factures, pour un montant total de 263 765, 61 €.

Le prix d'acquisition « ne peut être majoré que par des dépenses que le vendeur a exposées, ce qui implique nécessairement qu'il en ait supporté le coût ». C’est au contribuable de justifier qu'il a personnellement et effectivement supporté les dépenses.

Les éléments apportés par le requérant ne justifient pas qu'il a effectivement supporté les coûts afférents aux travaux.

Décide :

Article 1er : La requête de M. C... est rejetée.
(…)

Commentaire de LégiFiscal

Pour La Cour, le prix d'acquisition ne peut être majoré que par des dépenses que le vendeur a exposées, ce qui implique nécessairement qu'il en ait supporté le coût. 

Il appartient donc au contribuable de justifier qu'il a personnellement et effectivement supporté les dépenses des travaux.

Au-delà des factures des travaux. Il faut également prouver leur paiement effectif.