CVAE : plus-value de cession pour les marchands de biens

Contexte de l'affaire

Faits et procédures

Une société, spécialisée dans la détention et gestion immobilière, avait opté pour le régime fiscal des SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées) prévu à l’article 208 C du CGI, lui permettant une exonération d’IS sur ses loyers et plus-values. Elle avait acquis sept immeubles en 2006 via une transmission universelle de patrimoine de sociétés absorbées. Entre 2008 et 2016, elle a cédé six de ces immeubles. L’administration fiscale a requalifié son activité en marchand de biens (article 35 CGI), réintégrant les plus-values dans l’assiette de l’IS et de la CVAE (Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises). Le tribunal administratif de Paris ayant confirmé cette requalification et les redressements correspond en 2023, la société a formé un recours devant la CAA de Paris.

La société conteste l’imposition à la CVAE des plus-values réalisées dans la mesure où seules sont imposables les plus-values de cession d’immobilisations corporelles et incorporelles lorsqu’elles se rapportent à une activité normale et courante (1 de l’article 1586 sexies du CGI). Elle estime également pouvoir déduire les dotations aux amortissements relatifs aux biens immobiliers possédés et mis en location pour une durée supérieure à 6 mois (b du 4 du I de l’article 1586 sexies du CGI).

La décision de la CAA de Paris

Dans sa décision rendue le 19 mars 2025, la CAA de Paris de confirme la qualification de marchands de biens pour cette société. Elle considère en conséquence que les biens immobiliers ont été acquis dans le but de les revendre. Ils ne peuvent ainsi constituer des immobilisations.

En conséquence, la société ne peut se prévaloir de la notion de plus-value de cession d’immobilisation. Les plus-values constituent ainsi un gain imposable à la CVAE et le prix de vente est intégré au chiffre d’affaires servant de base à la détermination du taux d’imposition à la CVAE.

Ne s’agissant pas d’immobilisation, les dotations aux amortissements ne peuvent pas être déduites de la valeur ajoutée imposable. L’appel de la société est ainsi rejeté.

Source : CAA Paris, 19 mars 2025, n°23PA04778

Commentaire de LégiFiscal

Pour les marchands de biens, les plus-values de cession d’immeubles ne peuvent constituer des plus-values de cession d’immobilisations au sens de la CVAE. En conséquence, le prix de vente constitue un élément du chiffre d’affaires et les plus-values sont imposables à la CVAE.