Résidence principale et exonération de plus-value : délai de vente et cas particulier

Contexte de l'affaire

Les époux M. et M^me A. ont cédé, le 19 mai 2020, l’appartement qu’ils avaient acquis le 30 novembre 1999 à Lyon.

Le bien constituait la résidence principale de M. A au jour de la cession. Il a donc bénéficié de l’exonération d’imposition de la plus-value immobilière réalisée, article 150 U du CGI (Code Général des Impôts), mais pas son épouse, qui résidait de façon continue depuis la fin 2017 dans un EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes).

La part de la plus-value concernant M^me A, est estimée à la moitié de la plus-value réalisée, et s’élèvent à 37 098 euros.

Les époux ont demandé au TA (Tribunal Administratif) de Lyon de prononcer la décharge des impôts sur le revenu et de prélèvements sociaux.

Pour M.A :

- Le bien était la résidence principale du foyer fiscal qu’il constituait avec son épouse et la propriété commune du couple, et non une propriété en indivision

- Son épouse était seulement hébergée en EHPAD, lequel ne constituait pas sa résidence principale 

 - Le bien a été mis en vente moins de deux ans après son entrée dans l’EHPAD

- Il a effectué les diligences nécessaires, après avoir été désigné mandataire de son épouse et d’importants problèmes de santé et les conséquences de la crise sanitaire sur le marché immobilier.

Le TA a rejeté leur demande.

M.A relève appel du jugement

Article 150 U du CGI : " I. – () les plus-values réalisées par les personnes physiques () lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l’impôt sur le revenu (…) / II. – Les dispositions du I ne s’appliquent pas aux immeubles, aux parties d’immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : / 1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession ; / (…) / 1° ter Qui ont constitué la résidence principale du cédant et n’ont fait l’objet depuis lors d’aucune occupation, lorsque ce dernier est désormais résident d’un établissement mentionné au 6° ou au 7° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles, si au titre de l’avant dernière année précédant cette cession, il n’est pas passible de l’impôt sur la fortune immobilière et n’a pas un revenu fiscal de référence excédant la limite prévue au II de l’article 1417 du présent code et si la cession intervient dans un délai inférieur à deux ans suivant l’entrée dans l’établissement ; /(…). ".

Un immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale du cédant au jour de la cession, quand bien même il aurait libéré les lieux avant ce jour.

A cela une condition, que le délai d’inoccupation puisse être regardé comme normal.

Ici le cédant a accompli les diligences nécessaires, pour mener à bien cette vente dans les meilleurs délais à compter de la date prévisible du transfert de sa résidence habituelle dans un autre lieu.

L’acte de vente du 19 mai 2020, mentionne les époux A. comme covendeurs et qu’ils étaient mariés, depuis le 9 novembre 1972, sous le régime de la communauté d’acquêts à défaut de contrat de mariage préalable.

L’appartement a été acquis, sous le régime de la communauté de biens, laquelle n’était pas dissoute à la date de la cession, dont le prix va à la communauté de biens et M. et M^me A… ayant alors été imposés au sein du même foyer fiscal.

M^me A… a résidé depuis le 21 octobre 2017, de façon discontinue puis continue, dans un EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes), d’où la décision de vendre le bien, compte tenu des frais liés d’hébergement et de prise en charge.

Elle n’avait pas la capacité pour prendre part, au processus de vente. Son mari tuteur légal de leur fils, a été désigné mandataire de son épouse.

Les ennuis de santé de M. A. ralentissent le processus de vente.

Les visites commencent en octobre 2019 et un acquéreur a été trouvé le 6 décembre 2019.

La crise sanitaire du printemps 2020 a, pour finir, retardé la vente définitive, intervenue le 19 mai 2020.

« Dans ces conditions M. A… doit être regardé, compte tenu des motifs de la cession et du contexte familial et privé particulier qui vient d’être décrit, comme ayant accompli les diligences nécessaires pour mener à bien, en son nom et celui de sa femme. »

Ainsi, à la date de la cession, M. et M^me A… doivent, être regardés comme ayant rempli les conditions pour bénéficier de l’exonération prévue à l’article 150 U du CGI.

Décide :
Article 1er : Le jugement n° 2102003 du tribunal administratif de Lyon du 8 novembre 2022 est annulé.

Article 2 : M. A… est déchargé des droits d’impôt sur le revenu et de prélèvement sociaux acquittés au titre de la fraction de la plus-value attribuée à M^me A…, estimée à la moitié de la plus-value réalisée, soit 37 098 euros.

Article 3 : L’Etat versera 2 000 euros à M. A… au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Commentaire de LégiFiscal

Arrêt de la CAA de Lyon du 3 avril 2025, n°23LY00048

La Cour a tenu compte de deux paramètres, la notion de résidence principale et de délai normal de vente.

Dans le contexte particulier de l’intéressé, le délai est apprécié en tenant compte des diligences accomplies.