Investir dans le Co living
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Investir dans le Co living
Définition
C’est unenouvelle tendance dans l’habitat, qui associe colocation et service d’hôtellerie.
Le Co-living correspond au vivre ensemble. Les habitants s’appellent les Colivers.
Le Co living comprend les espaces privatifs et les espaces communautaires, Il permet aux étudiants et jeunes actifs de bénéficier à la fois d’un logement, tout en partageant leurs espaces communs.
Par ailleurs le Co living c’est
- Un espace privatif :chambre, petit appartement, avec salle de bain et toilettes privées
- Des espaces communs : cuisine, salon, un extérieur avec terrasse, jardin, salle de sport, piscine, …
- Du personnel de ménage pour les parties communes, la fourniture du linge de maison, un service de conciergerie
- La mise à disposition de la fibre internet, d’abonnements à des plateformes
- Eventuellement un espace de travail (coworking)
Certains services font partie des services dédiés à l’hôtellerie.
En ce sens, le Co living se distingue de la colocation qui se cantonne à la fourniture d’un logement partagé entre plusieurs colocataires.
Ici les prestations font la différence.
Il se positionne sur des ensembles immobiliers de grande taille, et non sur un appartement ou une maison.
Pour qui ?
Le Co living s’adresse aux étudiants et jeunes actifs
Mais aussi :
- Les familles monoparentales, les couples en séparation
- Les nouveaux arrivants dans une ville
- Les expatriés de retour
- Les personnes en formation professionnelle ou en stage et les travailleurs détachés
- Les travailleurs indépendants nomades en quête d’un lieu alliant vie professionnelle et vie personnelle.
Son fonctionnement
Sa flexibilité fait qu’il faut composer avec un turn-over fréquent. En moyenne, les colivers restent moins d’un an dans la résidence.
La gestion locative est rarement assurée directement par l’investisseur. Le plus souvent, le propriétaire bailleur signe un contrat avec un mandataire, qui s’occupe de la gestion locative.
Celui-ci prend en charge l’ensemble des tâches liées à la mise en location, de :
- La recherche et la sélection du locataire
- La collecte des loyers et son reversement au propriétaire
- L’entretien et réparation des locaux, parties privatives et parties communautaires
- Le recrutement des personnels pour les services.
Quel type de bail ?
Il n’y a pas de bail spécifique :
Cela peut être un contrat de location meublée d’un an, ou contrat de bail mobilité, ou contrat de location avec un étudiant.
Il convient de signer un bail par locataire
La sélection du coliver
Le candidat coliver est sélectionné sur la base de ses revenus.
Puis son profil peut être soumis aux autres colivers lors d’une rencontre, pour que le candidat fasse connaissance avec les autres résidents.
Ensuite, le coliver signe le bail de location.
La durée du bail est une durée déterminée (de 1 mois à 1 an en moyenne) et comporte des délais de préavis très courts.
Les règles relatives aux espaces communs, ainsi que les relations entre les locataires sont souvent régentées par un document interne.
Côté investisseur
L’investisseur, va signer un contrat avec l’entreprise qui gère le coliving, à savoir un mandat de gestion locative.
La société s’occupera de tout, recherche et sélection du locataire, la collecte des loyers et le reversement au propriétaire, le recrutement du personnel pour les services, l’entretien et la réparation des installations et équipements communs et privatifs.
Pourquoi un tel mode de logement ?
- La pénurie de logements accentue les difficultés pour trouver un logement dans les métropoles attractives.
- L’évolution du monde du travail et la mobilité
- Un retour vers une vie communautaire et éviter la solitude
- Les prix des loyers, et les garanties demandées par les propriétaires bailleurs
- Mutualisation des dépenses (assurance, Wifi, eau, électricité…)
La rentabilité pour un investissement en Co-living
- Le prix d’achat en coliving concerne majoritairement des ensembles immobiliers projets neufs. La mise de départ aura un impact sur la rentabilité du placement.
Le prix d’achat est important, compte tenu des installations et des équipements proposés.
Des programmes ont été financés, en partie, par un appel au crowdfunding, accessibles avec des montants plus faibles.
Un investissement conçu sur le long terme
- Le montant du loyer au-dessus des prix du marché, dû par la qualité de l’habitat et les services et équipements
- Le taux d’impayés : La gestion locative lorsqu’elle est confiée à un mandataire, celui-ci prévoit des assurances particulières.
Le taux de vacance locative apparaît plus faible que la moyenne pour des logements meublés.
La fiscalité de l’investissement
Ils relèvent de la location meublée. Avec le choix possible du statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).
Les revenus sont considérés comme des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
En LMNP, ils peuvent être soumis au régime fiscal du micro-BIC ou au régime réel.
Le régime fiscal du loueur en meublé
Le régime du micro-BIC
Pas de possibilité de déduire les charges, mais à la place un abattement de 50 %sur le montant des loyers. Ceux-ci sont ensuite taxés à l’impôt sur le revenu, dans votre tranche marginale d’imposition, et aux prélèvements sociaux.
Le régime du réel
Ce régime permet de déduire les charges, et de pratiquer des amortissements.
La déduction des charges des recettes locatives diminue la base d’imposition et augmente le taux de rendement de l’investissement.
Si les dépenses sont supérieures aux revenus locatifs, se crée un déficit, qui sera reportable sur la catégorie des BIC pendant 6 ans.
L’amortissement permet d’amortir les éléments par types en fonction de leur durée de vie.
Le statut LMP est sous conditions
Plus de 23 000 euros de recettes locatives annuelles, et les revenus locatifs doivent être supérieurs à l’ensemble des autres revenus d’activité.
Types d’investisseurs
- Ceux qui ne veulent pas de contrainte de la gestion locative
- Pas de recherche et de sélection du locataire, l’entretien du bien
- Les démarches comme les états des lieux d’entrée et de sortie sont confiées à un mandataire, par l’intermédiaire de la société détenant le coliving.
A noter
Le cadre juridique de la mise en location est encore à définir, est-ce un lieu résidentiel ou d’hôtellerie ?