L'immobilier fractionné, pour investir dans la pierre
Une façon particulière d’investir dans l’immobilier locatif.
L’immobilier fractionné
Il permet à plusieurs investisseurs de détenir une partie d’un bien immobilier.
Chaque investisseur perçoit une partie des revenus générés par un bien immobilier.
Les revenus sont fonction du montant investi.
Pour autant, les investisseurs ne sont pas propriétaires.
Le principe
C’est d’investir à plusieurs dans un bien immobilier, et d’en percevoir un rendement faisant suite à la location du dit bien.
Le prix du bien est divisé en multiples parties de fonds, proposées aux investisseurs. L’investisseur achète un nombre de parts du bien immobilier et perçoit en contrepartie :
- Une partie des loyers perçus (proportionnellement à son investissement)
- Une partie de l’éventuelle plus-value à la revente
Des plateformes permettent d’investir dans des parts de logements, locatifs résidentiels ou de bureaux, avec un ticket d'entrée réduit.
Le bien est identifié.
La plateforme trouve un bien immobilier. Puis elle le propose à des investisseurs. En levant les fonds, pour financer l’acquisition du dit bien.
On parle aussi de Tokenisation de l’immobilier, puisque le bien immobilier est fractionné en parts, et lesdites parts sont proposées aux investisseurs.
Les investisseurs ne sont pas propriétaires d’une partie du bien, mais titulaires d’une partie de sa valeur. Ils ont droit à une part de l’usufruit de la propriété, soit une part des revenus locatifs.
La société immobilière reste l’unique propriétaire du bien immobilier.
Diversification
C’est la possibilité d’investir dans des parts de logement résidentiel ou de bureaux, avec une mise moindre.
C’est une solution pour ceux qui souhaitent diversifier leur portefeuille immobilier.
Des démarches simplifiées
Le plus souvent, la plateforme se charge de la gestion.
Elle se charge de la souscription et de l’ensemble des démarches administratives liées au cycle de vie du bien immobilier.
L’achat et la gestion du bien immobilier est pris en charge de son achat, sa gestion locative, jusqu’à sa vente.
La gestion locative du bien serait déléguée à la plateforme.
Un placement sur du long terme
L’intérêt recherché est la perception régulière de revenus locatifs, ainsi que dans la participation à l’éventuelle plus-value, au moment de la revente du bien.
Un investissement dans la pierre, pour ceux qui cherchent à investir avec un capital initial limité, le ticket d'entrée est faible.
La gestion immobilière est souvent assurée par la plateforme d'investissement.
Les alternatives, différences
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent d'investir dans un portefeuille diversifié d'actifs immobiliers. Les parts correspondent à un portefeuille diversifié d'actifs immobiliers
Le crowdfunding immobilier porte plutôt sur des projets à court moyen terme.
Ce financement participatif sert à financer la construction d’un nouveau projet immobilier, ou à la rénovation d’un bien existant.
A l’issue du projet, l’investisseur récupère le capital initial, plus les intérêts générés pendant la durée du prêt.
Exemple
Un bien vaut 500 000 €
Pour l’acquisition du bien par la plateforme : un investisseur X investit 100 € et un autre investisseur Y investit 500 €
L’ensemble des sommes investies permet à la plateforme d’acquérir le bien pour le loue, dans sa totalité.
Chaque mois, sous condition de la perception de l’ensemble des loyers :
Compte tenu de leur participation,
- L’investisseur X percevra 0,02 % des loyers
- L’investisseur Y percevra 0,1 % des loyers
A noter que les deux ne seront propriétaires du bien immobilier. Pour autant ils détiennent le droit de percevoir une partie des revenus futurs, au prorata de leur investissement initial.
Avantages
- Pas de démarches administratives liées à l’achat, ni à la location du bien immobilier
- Investir avec un petit budget, faible ticket d’entrée
- Récupération possible de liquidités en revendant les parts sur le marché secondaire sous condition d’achat par une autre personne
- Gestion simplifiée, souvent assurée par la plateforme d'investissement.
Inconvénients
- Risque de la vacance locative du bien, absence de locataire momentanément
- Risque d’une moins-value à la revente du bien
- Marché immobilier sujet à des fluctuations, qui affectent tant la valeur des biens, que le rendement.
- Revenus distribués non garantis
- Les frais pris par les plates-formes
- Risque de faillite de la plate-forme
- Risque de perte de capital
- Risque de liquidité, la revente peut être très difficile.
Comme pour tout investissement, il comporte des risques. Avant d’investir chaque décision doit être prise, en évaluant ses objectifs financiers, sa tolérance au risque et sa situation financière personnelle.
Fiscalité
Les revenus perçus sont imposés au prélèvement forfaitaire unique de 30 %
La flat tax de 30 % correspond à 12.8 % d’impôt sur le revenu et 17.2 % de prélèvements sociaux.