Location immobilière : location nue, LMP ou LMNP ?

​Location nue ou location meublée ?

Louer une habitation permet à un contribuable de bénéficier de revenus supplémentaires. La première question à se poser est de déterminer s'il s'agira d'une location nue ou meublée.

Pour être considéré comme une location meublée, un local d'habitation doit être pourvu de tout l'ameublement et l'équipement nécessaire. Dans ce cas, le propriétaire devra "investir" notamment dans des armoires, un réfrigérateur, un lit, une plaque de cuisson, de la vaisselle, une table, des chaises etc. (fixé par le décret du 31 juillet 2015 entré en vigueur le 1er septembre 2015).

Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé - article 2

Le mobilier d'un logement meublé, mentionné à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :
1° Literie comprenant couette ou couverture ;
2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3° Plaques de cuisson ;
4° Four ou four à micro-ondes ;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7° Ustensiles de cuisine ;
8° Table et sièges ;
9° Etagères de rangement ;
10° Luminaires ;
11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Lire aussi : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 - Légifrance

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 ...

L'investissement de départ est donc plus important pour un meublé. En contrepartie, la location meublée est juridiquement plus souple que la location nue. L'essentiel des conditions de la location meublée sont librement fixées par les parties (dépôt de garantie, loyer etc.). La location nue est largement encadrée par la loi du 6 juillet 1989.

Compte tenu des durées de bail et de préavis plus courtes, la location meublée s'adresse davantage à des étudiants ou des personnes souhaitant rester peu de temps dans l'habitation. Ces personnes apprécient généralement de ne pas avoir à investir directement dans du mobilier. Les locations meublées concernent majoritairement des habitations de petites surfaces (studios et 2 pièces).  

​Régime fiscal et social

Si la location meublée nécessite un investissement supplémentaire dans l'équipement et l'ameublement, elle bénéficie néanmoins d'un meilleur régime fiscal que la location nue (hors dispositifs spécifiques de type loi Scellier ou Pinel).

Il existe 2 régimes de location meublée :

• la location meublée non professionnelle (LMNP)

• la location meublée professionnelle (LMP).

Dans tous les cas (location nue, LMNP ou LMP), le contribuable peut choisir entre le régime micro (si les revenus bruts de location n'excèdent pas un certain montant) qui permet de retenir un montant de charges évaluées forfaitairement et le régime réel (réel normal ou réel simplifié) qui permet de déduire les dépenses réellement supportées. Le régime micro n'est pas sans inconvénient puisque le contribuable (location nue, LMNP ou LMP) ne peut constater ni imputer des déficits. Il peut néanmoins opter pour le régime réel.

Le tableau ci-dessous récapitule les principales caractéristiques fiscales de ces 3 régimes.

​Régime LMP : pas toujours intéressant

Compte tenu de ces différences de régime fiscal, bien que l'investissement de départ semble plus important (équipement et ameublement), la location meublée apparaît comme plus avantageuse d'un point de vu fiscal.

Le régime micro propose un abattement plus élevé et pour le régime réel, il est également possible de déduire les droits d'enregistrement acquitté lors de l'acquisition ainsi que l'amortissement du bien immobilier (hors terrain). Ces régimes (LMP et LMNP) sont en réalité surtout intéressant lorsque d'important travaux de rénovation sont nécessaires. En effet, ces travaux sont déductibles. D'ailleurs beaucoup de contribuables optent pour ce régime pour pouvoir obtenir un déficit.

L'imputation du déficit en location meublée semble plus intéressante en LMP. Sous ce régime, les déficits peuvent être directement imputés sur le revenu global, alors qu'en LMNP, ils ne sont imputables que sur les bénéfices des LMNP des 10 années suivantes.

Ce régime LMP n'est cependant pas si enviable. Les conditions d'accès sont tout d'abord assez restrictives (nécessité d'avoir des recettes annuelles > 23.000 € TTC). En outre, il est nécessaire de préciser que l'imputation du déficit sur les revenus globaux est plutôt rare dans les faits. En effet, l'article 39 C II 2 du CGI stipule qu'il est interdit en régime LMP  de constater des déficits fiscalement déductibles provenant de la déduction des amortissements. Or, ces amortissements représentent la plupart du temps, l'une des charges principales permettant d'obtenir un déficit. Néanmoins, ces amortissements non déduits peuvent ensuite être reportés ou imputés sur les plus values réalisées ultérieurement, sans limitation de durée.

Le régime LMP présente enfin un autre inconvénient de taille. Il oblige le contribuable à cotiser au régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants (ex-RSI) sur la base du montant du bénéfice et sur la base des plus-values réalisées. Lorsque le résultat est nul voire déficitaire, le contribuable est tout de même redevable de cotisations sur une base minimum.

Enfin, précisons que même si les avantages fiscaux sont plus favorables en location meublée, en LMP, comme en LMNP, il est nécessaire de tenir une comptabilité. Faire appel à un expert-comptable est d'ailleurs conseillé. La location nue à l'avantage de ne pas nécessité obligatoirement une comptabilité.