Le pouvoir d’achat immobilier
Le pouvoir d'achat immobilier
La baisse du pouvoir d’achat immobilier des Français
Après une progression des prix de l'immobilier sur les dix dernières années, les prix ont baissé.
Malgré cette baisse, accéder à la propriété reste difficile.
La hausse des taux d’intérêts a impacté les taux de crédits, qui ont eux aussi augmentés.
L’effet conjugué des deux facteurs n’a pas favorisé le marché immobilier.
Pour le CSN (Conseil Supérieur du Notariat)
Ces mètres carrés de pouvoir d'achat perdus en 25 ans, quelle est la perte de surface habitable ?
Le pouvoir d’achat des Français dans l’immobilier recule de 25 mètres carrés en moyenne en 25 ans.
A noter que la baisse s’est accentuée ces dernières années, avec la hausse des taux d’intérêt.
Quelques chiffres
En mai 2024 le volume des transactions de logements anciens en France (hors Mayotte) est de 793 000 transactions, sur une année. Ce qui correspond à une chute des ventes de 22 %.
La variation de l’indice des prix des logements anciens (France entière), est de - 5,2 % sur un an.
Il y a des disparités entre :
L’indice des prix des logements anciens en province : - 4,2 % sur un an.
Et l’indice des prix des logements anciens en Ile-de-France : - 8,1 % sur un an.
Le marché de l’immobilier
Le pouvoir d’achat
Si j’achète, à égal budget par rapport à l’année dernière, mon futur appartement sera-t-il plus grand ou plus petit ?
Les freins à l'accession
- Des locataires conservent leur logement.
- Diminution de l'offre locative
- En rajout : l’obligation de rénovation énergétique
Conjoncture
Ralentissement du marché du logement.
- Le quasi-quadruplement des taux d’intérêt même si les taux de crédits pourraient redescendre légèrement autour de 4% à la fin du T1 2024
- Un cycle baissier des prix
Zoom Paris
- Sur un an, les prix baissent (-5,7 %)
- Le prix au m2 est repassée sous les 10 000 € (9 906 € pour les appartements)
- Baisse cumulée des prix : 10% depuis septembre 2020.
Changements
- Volumes de ventes
- Ajustements de prix
- Évolutions dans les préférences résidentielles, comme par exemple l’attrait des départements du littoral
- La gestion des “passoires thermiques”
- La répercussion des taux de crédit fluctuants
Ralentissement
- Niveau juillet 2017 (929 000 transactions)
- Incertitudes économiques,
- Modifications des politiques de crédit
- « La comparaison avec les données de 2017 suggère également un cycle de marché, où les périodes d’activité intense sont suivies de phases plus calmes. »
Le pouvoir d’achat immobilier
Il désigne le nombre de mètres carrés que peut acquérir un ménage, en fonction de la mensualité qu’il est en capacité de verser et de la durée de l’emprunt.
Plusieurs éléments permettent de calculer le pouvoir d’achat immobilier d’un ménage, et notamment :
- Les revenus
- Les prix du marché immobilier
- La capacité d’emprunt et donc le niveau de mensualité possible
- Le taux du crédit
Le pouvoir d’achat immobilier
Ce n’est pas une donnée fixe , il varie en fonction de la ou les zones géographiques
Le pouvoir d’achat est généralement plus faible dans les grandes villes, en raison d’une forte tension immobilière qui se traduit par un mètre carré plus onéreux.
Les taux d’intérêt proposés par les établissements bancaires, ainsi que les variations des prix de l’immobilier font partie des éléments impactant significativement le pouvoir d’achat immobilier.
Plus un taux est haut, plus ce pouvoir d’achat se réduit pour les emprunteurs.
Les éléments permettant de calculer le pouvoir d’achat immobilier
- La capacité d’emprunt
- Le taux d’emprunt
- le prix de l’immobilier au m² .
En début 2023 : Taux à 2 % et prix au m2 : 10 000 €
Aujourd’hui : Taux à 4 % et prix au m2 : 9 906 €
EXEMPLE
Un prêt sur 20 ans
Mensualité de remboursement possible 1 142 €
| Cas 1 | Taux à 2 % la personne peut prétendre à un prêt de 213 800 € Si le prix au m2 est de 10 000 €, elle achète un bien de 21,38 m2 |
| Cas 2 | Taux à 4% le prêt sera de 180 000 € Le différentiel est de 33 800 € Si le prix au m2 est de 9 906 €, elle achète un bien de 18,17 m2 |
La différence de surface est de 3,21 m2
Pour la même surface le prix au m2 devrait être à 8 419 €
Exemples compte tenu du prix au mètre carré dans deux villes différentes.
| Bordeaux 4 706 € | Saint Etienne 1 308 € | |
| Prêt de 213 800 € | 45,43 m2 | 163,46 m2 |
| Prêt de 180 000 € | 38,25 m2 | 137,61 m2 |
Selon les notaires
Les Français perdent 24 mètres carrés de capacité d'achat, en 25 ans.
Les prix des biens immobiliers ont augmenté de 30 % en France métropolitaine, entre 2013 et 2023.
En contrepartie, les acquéreurs ont perdu environ, l’équivalent d’une pièce sur le logement futur.
Si en moyenne, en 1998 un foyer pouvait, s’acheter un bien de 99 mètres, en 2023 le bien était de 74 mètres carrés.
La perte du pouvoir d’achat immobilier est impactée par la hausse des taux d’intérêt.
Reprise du pouvoir d’achat
Les effets jumelés de la baisse des prix et de la baisse des taux, redonnent de la superficie en plus à l’achat.
Si les taux d'intérêt poursuivent leurs baisses, et que l’orientation des prix est aussi à la baisse, le prétendant à la propriété verra augmenter la superficie de son futur achat.