Société Civile Immobilière et taux d’usure

Les crédits immobiliers aux particuliers sont soumis aux taux d’usure.

​Pour rappel

Le taux d’usure correspond au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer pour l’octroi d’un crédit.

Chaque trimestre

Il est recalculé et fixé à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant par la Banque de France.

Le calcul se fait à partir des moyennes des prêts accordés le trimestre précédent, augmentées d’un tiers.

Le taux de l'usure vise à protéger d’éventuels abus, les candidats au crédit.

​Des taux en fonction du type de prêt

Il existe plusieurs taux d'usure en fonction du type de prêt.

Ce taux s'applique aux prêts immobiliers, aux crédits à la consommation, aux découverts en compte, aux crédits renouvelables.

Les taux varient en fonction des caractéristiques du prêt (montant emprunté, durée d'emprunt, prêts à taux fixe ou variable, … ),

Si un prêt voit son TAEG (Taux Annuel Effectif Global) supérieur au taux d’usure, il est considéré comme usuraire.

​Et pour les SCI (Société Civile Immobilière), qu’en est-il ?

La SCI est une structure juridique, une structure sociétale, constituée afin de gérer un ou plusieurs biens immobiliers.

En tant que telle, elle ne permet pas d'être protégé par les taux usuraires.

En SCI, la qualité de consommateur disparaît.

Dans une affaire de septembre 2021, la Cour de cassation a rappelé que les crédits immobiliers octroyés à une SCI entrent dans le champ des prêts aux personnes morales.

Une SCI contracte un prêt pour financer un bien immobilier.

Des associés de la SCI ont jugé trop élevé le taux de crédit obtenu.

Au cas d’espèce, le taux d’emprunt excédait le taux de l’usure applicable aux crédits immobiliers aux particuliers.

Pour eux, ils étaient des « consommateurs » car leur SCI avait été constituée dans le but de gérer des biens personnels.

La législation relative aux taux usuraires des crédits immobiliers ne s’applique pas aux SCI.

En tant qu’associés d’une SCI, même si celle-ci est à vocation familiale, leur qualité de consommateurs est abandonnée.

À ce titre, le taux de l'usure s'applique uniquement sur les découverts en compte, qui entrent dans le cadre des taux d’usures pour les SCI.

Un prêt "usuraire" ne peut être octroyé à un consommateur, mais peut l’être à une personne morale se livrant à une activité professionnelle.

Pour la SCI, elle n’exerce pas d’activité professionnelle : Son activité, exclusivement patrimoniale, consiste à procurer des revenus locatifs aux associés en tant que personnes physiques.

​La qualité de consommateur disparaît

Zoom sur les statuts de la SCI en question dont l’objet est « la propriété, l’administration et l’exploitation par location ou autrement des immeubles lui appartenant et généralement toutes opérations civiles s’y rattachant ».

Son activité de gestion immobilière, fait que la SCI abandonne la qualité de « consommateur ».

L’offre de prêt mentionnait : « financer les besoins de l’activité professionnelle de la SCI » et avait pour objet l'acquisition d'un immeuble locatif de quatorze appartements, valorisé à hauteur de 1 100 000 euros.

Pour être protégé par le code de la consommation, un consommateur doit représenter : « toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole ».

La SCI personne morale qui se livre à une activité professionnelle non commerciale s’en trouve exclue.

Un consommateur est obligatoirement une personne physique agissant à titre personnel. 

La définition de consommateur ne s’applique pas ici, la SCI ne peut pas prétendre à la protection prévue par le code de la consommation. La jurisprudence l’a déjà montré à diverses reprises.

Pour la Cour :

• Les crédits immobiliers octroyés à une SCI entrent dans le champ des prêts « aux personnes morales ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale. »
• Une SCI qu’elle soit familiale ou non, n’est pas assimilable à un consommateur.

​A noter

Par ailleurs en matière de prêts immobiliers : La SCI étant une personne morale et non une personne physique. A ce titre elle ne peut bénéficier de prêts aidés destinés aux particuliers comme le PTZ (Prêt à Taux Zéro) pour l'acquisition de la résidence principale.

Il n'existe pas de prêt spécifique pour les SCI.

Cass. Civ 1, 8.9.2021, B 20-18.642

La Cour a retenu que la SCI exerçait une activité professionnelle aux motifs :

-La rédaction de ses statuts mentionne qu'elle a pour objet "la propriété, l'administration et l'exploitation par location ou autrement, des immeubles qui lui appartiennent et généralement toutes opérations civiles s'y rattachant."

- L'offre de prêt émise par la banque mentionnait être destinée à financer les besoins de l'activité professionnelle de l'emprunteur.