La vente à soi-même

​Définition

Une vente à soi-même est aussi appelée aussi OBO (Owner Buy Out). Elle consiste à créer une société qui va racheter le bien en le finançant par un crédit.

Cela permet au propriétaire d'un bien immobilier d'obtenir des liquidités, avec la vente de ce bien à une société qu'il a lui-même constituée.

Il développe ainsi son patrimoine.

​Dans le cadre d’un bien locatif

L’emprunt que la société a contracté, est remboursé par les loyers qu’elle encaisse.

Le vendeur perçoit quant à lui le prix de la cession.

La société est la propriétaire du bien (mais les associés en détiennent les parts sociales). Les intérêts d’emprunt viennent se soustraire aux loyers encaissés.

La trésorerie dégagée par la vente, si elle est placée, devient génératrice d’un rendement financier.

​Une vente au juste prix

Vendre à la valeur vénale permet d’éviter toute contestation.

Une précision : pour le vendeur il est précautionneux de s’assurer en amont de la valeur du bien en faisant annexer une expertise du bien vendu à l'acte de vente. 

Le risque d’une surévaluation de la valeur du bien vendu : l’administration fiscale peut considérer qu’il s’agit d’une donation indirecte.

Une minoration du prix de vente : en réduisant le montant des frais de cession, l’administration peut notifier un redressement.

Avant une telle opération, il est nécessaire de déterminer son objectif patrimonial.

​Les possibles risques fiscaux

La procédure de répression de l’abus de droit (art. L 64 du CGI (Code Général des Impôts).

Elle permet de remettre en cause une opération réalisée soit parce qu’elle est fictive ou elle est réalisée dans un but exclusivement fiscal.

La société qui se porte acquéreuse du bien doit avoir une existence réelle et légale, avec toutes les démarches effectuées : immatriculation, compte bancaire spécifique, assemblée générale organisée, comptabilité tenue (si exigée) … Il faut démontrer que la société ne soit pas fictive et qu’elle n’a pas été constituée dans un but purement fiscal.

​Zoom sur l’IFI

Concernant l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), le législateur a prévu que les prêts contractés par une société contrôlée par le cédant pour acquérir un bien lui appartenant ne sont pas déductibles et ne réduisent pas l’assiette de l’IFI (art. 973-II-1° du CGI Code Général des Impôts).

​Une vente comme une autre

La vente à soi-même est d’abord une vente avec ses règles. Le bien fait l’objet des droits de préemption. Le vendeur voit le risque de devoir céder le bien à la commune ou à la Safer (Sociétés d'Aménagement Foncier et d'Etablissement Rural) en cas de préemption.

De même la vente donnera lieu aux frais de notaire.

​Une société acquéreuse

Il est fréquent que la société qui se porte acquéreuse du bien soit une SCI (Société Civile Immobilière) imposée à l’impôt sur le revenu.

Ce type de société est qualifié de fiscalement transparente. Les revenus de la société ne sont pas imposés au nom de la société, mais directement entre les mains des associés.

Le propriétaire d’un bien immobilier le vend à une société qu’il a préalablement constituée soit pour l’opération, ou qui existait déjà.

Le vendeur est l’associé majoritaire de la société. La société souscrit un emprunt bancaire d’un montant équivalent au prix de vente du bien.

Une réalité patrimoniale

La réalisation d’une telle opération doit démontrer qu’elle participe d’une véritable stratégie patrimoniale ; Par exemple : l’opération a pour but d’éviter l’indivision pour ses héritiers, si les enfants du cédant sont eux aussi associés de la société acquéreuse.

Sa réalité économique avérée, évitera une requalification fiscale. L’anticipation d’une transmission est un exemple concret du bien-fondé d’une vente à une société dont l’associé est le vendeur.

Dans l’optique de préparation de la succession, le démembrement des parts de la société est une option à envisager.

L’objet de la vente à soi-même

Le bien vendu peut ensuite être loué pour que les loyers perçus permettent de faire face aux échéances de remboursement du prêt.

C’est une façon de rééquilibrer un patrimoine constitué pour l’essentiel d’immobilier. Ce faisant, cela génère des liquidités qui pourront être réutilisées par ailleurs (financement de travaux, frais généraux…)

Nous sommes dans le cas d’une diversification patrimoniale.

​Avantages et inconvénients

Génératrice de trésorerie

La vente permet d'obtenir des liquidités pour réaliser un projet.

Vendre un bien c’est l’aliéner, quand bien même, cette technique permet au vendeur de conserver indirectement la propriété du bien vendu (par le biais de la détention de parts sociales).

Pour la réalisation de cette opération, la société constituée par le propriétaire vendeur, doit pouvoir obtenir un emprunt pour financer l'acquisition du bien, sans certitude de l’octroi du prêt.

​Intérêt financier global

Pour la société : le taux de rentabilité du bien acquis (loyer si location) dépasse le taux d'intérêt de l’emprunt immobilier contracté.

Les intérêts d'emprunt viennent en déductibilité des loyers perçus.

Le vendeur qui place le fruit de la vente dans un autre investissement (rendement de celui-ci).

​Les coûts

L’opération génère divers coûts :

• Les frais de constitution de la société si celle-ci n’existe pas préalablement
• Les frais de vente, les droits et frais de mutation entre 7 et 10%
• L’éventuel impôt sur les plus-values immobilières
• Le coût du prêt et les frais de la garantie demandée par la banque.

A noter

La vente à soi-même ne fait pas soustraire un bien aux poursuites de ses créanciers.