Le viager
Fonctionnement de ce contrat
Un viager est un contrat signé entre un propriétaire pour la vente de son bien immobilier dont la transmission n’interviendra qu’à son décès. En contrepartie, l’acquéreur doit verser une somme régulière jusqu’au décès du cocontractant.
Le viager consiste donc pour l’acheteur à verser une rente viagère périodique (par mois, trimestre ou annuelle) en vue d’obtenir un bien immobilier. Cette rente peut être accompagnée d’un premier versement comptant plus important au moment de la signature de l’acte de vente, il s’agit du bouquet.
On distingue deux types de vente :
- le viager occupé pour lequel le cessionnaire continue d’occuper son bien jusqu’au décès
- le viager libre où l’acquéreur peut profiter du bien dès la signature de l’acte.
Un bien à moindre coût ?
Le montant de la rente viagère est fixé dans le contrat et dépend de plusieurs facteurs :
- la valeur foncière du bien
- l’âge du vendeur
- le versement d’un bouquet et son montant
- le statut libre ou occupé du bien vendu en viager.
Un bien qui continuerait d’être occupé par le vendeur subira une décote de sa valeur foncière, ceci venant compenser la privation du droit d’usage et d’habitation subi par l’acheteur.
Une fiscalité avantageuse
Le viager bénéficie d’une fiscalité assouplie. Le bouquet est exonéré d’impôt sur le revenu et la rente viagère est imposable, mais bénéficie d’un abattement variant selon l’âge du vendeur lors du 1er versement :
| Âge lors de la 1ère rente | Abattement |
| <50 ans | 30% |
| 50 à 59 ans | 50% |
| 60 à 69 ans | 60% |
| Plus de 69 ans | 70% |
Les impôts locaux que sont la taxe foncière et la taxe d’habitation (TH) ainsi que les travaux votés par le syndic de l’immeuble doivent être acquittés par le vendeur, exception faite pour la TH si l’acheteur occupe le bien (viager libre). La taxe d'habitation est supprimée à compter de 2023. Elle est maintenue uniquement pour les résidences secondaires.
Une bonne affaire pour qui ?
Les deux parties sont gagnantes, le cessionnaire par la perception d’une rente à vie et l’acquéreur par l’échelonnement du prix sur une durée plus ou moins longue. Là est l’aléa qui jouera en faveur ou non de l’acquéreur. À noter qu’un décès dans les 20 jours suivants, la signature de l’acte de vente annule celui-ci.
Notons aussi que les éventuels héritiers du vendeur se trouvent ainsi spoliés d’un bien qu’ils pensaient leur revenir de droit.
La vente en viager repose sur le principe de l’aléa. Aucune des parties ne peut savoir le jour de la signature quand interviendra le décès du cessionnaire. Dans le film de Pierre Tchernia, « Le viager », Michel Galabru aurait-il fait signer ce type de contrat à Michel Serrault s’il avait eu connaissance de sa longévité (requinqué par l’éloignement des tracas pécuniaires du quotidien par la perception d’une rente à vie ?). De même, le notaire de Jeanne Calment lui aurait-il fait signer ce type de contrat s’il avait pu prédire l’impensable ? (il décéda deux ans avant elle à 77 ans en ayant payé le double du prix du bien).
Source : https://www.economie.gouv.fr/particuliers/viager-comment-ca-marche